بازار داغ خانه‌های کلنگی

یکی از دلایلی که باعث شده این روزها متقاضیان مسکن به خرید خانه‌های کلنگی و فرسوده بیشتر روی آورند، فاصله قیمت قابل توجه آن با آپارتمان‌های نوساز است.

درحالی که تا چندسال گذشته، استقبال قابل توجهی از خرید این نوع خانه‌ها نمی‌شد اما اکنون سهم معاملات خانه‌های کلنگی در بسیاری از مناطق کلانشهرها بیشتر از نوسازها شده است. چه بسا با وجود تورم ساخت و ساز، افرادی، خرید این خانه‌ها را به صرفه‌تر بدانند و از سویی هم انبوه سازان انگیزه‌ای برای ورود به پروژه‌های ساختمانی نداشته و معامله همین خانه‌های قدیمی را ترجیح می‌دهند.

به‌این‌ترتیب هدف عده‌ای از خریداران خانه‌های کلنگی، مصرف است. برخی برای اجاره دادن و عده‌ای نیز درجهت سرمایه گذاری و برج سازی خرید می‌کنند.

موضوع قابل‌تأمل آنکه با توجه به چرخش سلیقه‌ها در زمینه خرید خانه، قیمت این کلنگی‌های فرسوده نیز رو به صعود رفته است، چراکه برخی از آن‌ها قابلیت بازسازی داشته و به همین نسبت گران‌تر هم عرضه می‌شود.

خانه‌های کلنگی برای انبوه‌ساز یا مصرف‌کننده واقعی؟

رکود بازار مسکن در چند سال اخیر، امری کاملاً واضح و غیرقابل انکار است. از سویی ساخت‌وساز خانه‌های کوچک با سلایق خریداران و قیمت مناسب کاهش داشته و از طرفی هم خانه‌های خالی زیادی وجود دارد که در وهله نخست فروشنده نسبت به عرضه آن تردید داشته و دوم آنکه خرید آن باقدرت مالی مردم هم‌خوانی ندارد و چنین جریانی موجب شده است که مسکن گران و گران‌تر اما معاملات کاهشی‌تر شود.

براساس بررسی‌های انجام‌گرفته و مشاهدات میدانی تقاضای سرمایه‌ای برای خرید املاک کلنگی بسیار بالا رفته است. به‌طوری‌که بررسی‌ها حاکی از روند افزایش حجم فایل‌های فروش واحدهای مسکونی کلنگی به بازار مسکن است و گویا هرچه سن مسکن بالاتر، متقاضی هم بیشتر است.

اگرچه در شرایط بحرانی فعلی، دارندگان این املاک هم بااحتیاط معامله‌ای انجام می‌دهند و معمولاً از فروش صرف‌نظر می‌کنند تا تکلیف بازارها مشخص شود ولی در مقایسه با واحدهای نوساز، مشتری بیشتری دارند.

فعالان بازار مسکن با تأیید چنین مسئله‌ای معتقدند چنین رویکردی از زمانی شکل گرفت که خرید یک آپارتمان نوساز هرچند کوچک، باقیمت بالایی همراه شد و خریدار با روی‌آوری به کلنگی‌ها به‌جای پرداخت هزینه‌ها ساخت، بیشتر پول زمین را می‌داد.

رحمان اسدی، فعال بازار مسکن دراین‌باره به خبرنگار ایمنا می‌گوید: فعلاً شرایط بازار مسکن راکد است اما اگر خریداری هم باشد، خانه‌هایی با سن بالاتر را ترجیح می‌دهد.

وی تصریح می‌کند: البته برخی از همین کلنگی‌ها هم با شرایط ویژه و با قیمت بسیار بالایی عرضه می‌شوند. منطقه قرارگیری ملک، دارا بودن مجوز ساخت چند طبقه یا شمالی و جنوبی بودن همگی از فاکتورهای تعیین قیمت محسوب می‌شوند.

فرهاد صادقی، یکی دیگر از فعالان بازار مسکن نیز به ایمنا می‌گوید: خرید خانه‌های کلنگی ممکن است از طرف یک مصرف کننده واقعی باشد و یا ممکن است به برای سرمایه گذاری انجام گیرد.

وی اضافه می‌کند: مالکان خانه‌های کلنگی که از محل و متراژ ملک خود رضایت دارند اما توانی برای نوسازی و یا افزایش طبقات ندارند با توافق با سرمایه‌گذاران، خانه خود را بازسازی کرده یا از اساس می‌سازند. با توجه به شرایط این روزهای بازار مسکن، این اقدام به نظر تا حدودی به صرفه‌تر باشد.

اما اسماعیل کبیری، دیگر فعال بازار مسکن، با تکذیب چنین مسئله‌ای تصریح می‌کند: فعلاً بازار بلاتکلیف است نه فروشنده و نه خریدار، سمت هیچ ملکی نمی‌آید.

وی یادآور می‌شود: البته دریکی دو سال قبل چنین موضوعی کم و بیش رایج شده بود که مردم به طرف خرید خانه‌های قدیمی روی می‌آوردند اما اکنون، خریدوفروشی در این زمینه هم انجام نمی‌گیرد زیرا در اصل ماجرا که نبود نقدینگی کافی است تغییری به وجود نیامده است. به علاوه آنکه فروشنده‌ها هم قیمت‌هایی بسیار زیاد برای همین کلنگی‌ها ارائه داده که موجب انصراف خریدار می‌شود.

تورم گریبانگیر مسکن؛ از نوساز تا کلنگی

سعید باغیان، کارشناس مسکن در ارتباط با دلایل رغبت خریداران نسبت به خانه‌های کلنگی به خبرنگار ایمنا می‌گوید: مسکن از کالاهایی است که تورم آن مستثنی از دیگر کالاها نیست و معمولاً جلوتر از دیگر بازارها هم حرکت می‌کند.

وی می‌افزاید: ضمن آنکه شرایط اقتصادی خانواده‌ها نامناسب است و توان لازم برای خرید مسکن‌های نوساز را ندارند.

این کارشناس تصریح می‌کند: خرید املاک کلنگی از سوی دودسته متقاضی انجام می‌گیرد. نخست بسازبفروش‌ها و دوم متقاضیان عادی که فعلاً مسئله، مصرف‌کننده واقعی است. به‌گونه‌ای که عده‌ای از افراد، ملکی با سال ساخت بالا که از لحاظ هزینه ساخت قیمتی نداشته باشد را برای خرید انتخاب می‌کنند.

باغیان تأکید می‌کند: البته در شرایط فعلی قیمت این نوع از خانه‌ها هم بالا رفته است ولی به‌هرحال با برآوردهایی که انجام می‌گیرد احتمالاً، بازسازی چنین مسکن‌هایی، به صرفه تر از خرید یک واحد نوساز باشد.

وی ادامه می‌دهد: حال آنکه در برخی از مواقع هم دردسرها و هزینه بازسازی این خانه‌های فرسوده، بیشتر از خرید خانه نوساز هم می‌شود.

این کارشناس مسکن اظهار می‌کند: دلیل دیگر برای چنین اتفاقی آن است که درچند سال اخیر، سلایق مردم به طرف آپارتمان‌هایی با متراژ کوچک‌تر رفته است و از این نوع واحدها کمتر به بازار عرضه می‌شود. و اگر هم موجود باشد فروشنده نسبت به عرضه آن بلاتکلیف است یا آنکه قیمتی غیر کارشناسانه ارائه می‌دهد. براین اساس خرید یک ملک قدیمی و بزرگ‌تر باقیمت کمتر، از دیدگاه عده‌ای از مشتریان، معقولانه تر است.

باغیان خاطرنشان می‌کند: درمجموع شرایط بازار مسکن اعم از نوساز تا کلنگی، ملتهب و در رکود تورمی شدید قرارگرفته است به‌طوری‌که علی‌رغم تمایل عده‌ای برای خرید مسکن تا پایان امسال، اما معاملات بسیار اندکی انجام می‌گیرد.چون بسیاری از مالکان به امید گران‌تر شدن ملک خود، فعلاً فروش را به تعویق انداخته و در برابر، عده‌ای از متقاضیان هم که قدرتی برای خرید ملک دارند با امیدواری نسبت به بهبود شرایط و ارزان‌تر شدن ملک، برای ورود به این بازار، در ابهام قرار گرفته‌اند.