ساخت مسکن دچار بحران در تامین منابع مالی است

به گزارش ایران اکونومیست ، نخستین کنفرانس ملی «راهبردهای اقتصاد مسکن؛ انبوه سازی و معماری پایدار» در کمیسیون تلفیق و بودجه مجلس برگزار شد.حجت‌الاسلام سیدمحمدرضا میرتاج‌الدینی در ابتدای این جلسه که با حضور نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، جامعه مهندسین کشور و بخش تأمین کننده مصالح مسکن برگزار شد، گفت: با توجه به اینکه اوضاع مسکن در بخش تأمین منابع مالی دچار مشکل است، بخش خصوصی روش جدید تأمین منابع مالی تحت عنوان کنسرسیوم مشارکت در توسعه ملی مسکن را پیشنهاد داده است.

وی ادامه داد: براساس این کنسرسیوم، گروه‌های مختلف تجهیزات و مصالح، مایحتاج ساختمانی را در قبال تهاتر با ملک و املاک در اختیار کارفرماهای دولتی قرار می‌دهند.

وی توضیح داد: تا امروز ۹۰ شرکت در این کنسرسیوم مشارکت و برای تهاتر، اعلام آمادگی کردند تا ۲۰۰ هزار میلیارد ریال معادل ۲۰ هزار واحد مسکونی در توسعه ملی مسکن مشارکت کنند.

حجت الاسلام میرتاج الدینی تاکید کرد: انجام این اتفاق مهم، مسئله کمبود نقدینگی دولت را حل می‌کند و امیدوارم این رقم تا ۵۰۰ هزار میلیارد ریال هم برسد.

رئیس فراکسیون راهبردی مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: مجلس آمادگی دارد در هرجایی که مانع قانونی وجود دارد، ورود کند و از دولت می‌خواهد فضا را تلطیف کرده و آئین‌نامه‌های دست‌وپا گیر را بردارد تا این مسئله عملیاتی شود.

در ادامه حمیدرضا شهامت، مدیر مسکن قرارگاه امام حسن مجتبی (ع) نیز اظهار کرد: در یک سال و نیم گذشته تجربیات مختلفی با وزارت راه و شهرسازی داشتیم اما در بحث زنجیره تأمین، شیوه نامه نهضت ملی بخصوص برای پایین‌ترین قشر دچار مشکل است.

وی یادآور شد: ما با ضوابط خام به سراغ ساخت مسکن برای دهک یک تا چهار رفتیم در صورتی که باید برای این افراد ضابطه خاص دیده شود.

شهامت تاکید کرد: شیوه‌نامه اعطای تسهیلات با تولیدات ما همخوانی ندارد و وقتی با انبوه‌سازی طرف هستیم باید به فکر تأمین مصالح باشیم و این روش مالی متناسب نیست.

وی ادامه داد: هر پیمانکار ۱۰۰ تا ۲۰۰ واحد را با سلیقه خود می‌سازد و این روش بهینه و بهره‌ور نیست. پیشنهاد ما این بود که بانک‌ها در حوزه اس‌سی‌اف و تأمین کننده‌ها به عنوان اس‌سی‌ام در کنار انبوه‌سازی بر اساس نقشه‌های مشخص قرار گیرند.

مدیر مسکن قرارگاه امام حسن مجتبی (ع) عنوان کرد: تا دستورالعمل‌های مبتنی بر نیاز کشور نباشد، کاری پیش نمی‌رود. قیمت تمام شده برای متقاضی و آورده وی نامعلوم است.

شهامت گفت: اقساطی که برای تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی جاری شده با شرط پیشرفت ۶۰ درصد ساختمان، قسط ۱۰ میلیونی دارد که برای دهک یک تا چهار تأمین آن دشوار است.

وی ادامه داد: زمین‌هایی که در اختیار نهضت ملی قرار گرفته در حواشی شهر بوده و نیاز به تأمین زیرساخت دارد و این مسائل باید حل شود. با نگاه مدیریت جدید در حوزه راه و شهرسازی همراهی بهتری در حال اتفاق افتادن است و نگاه متولی گرایانه برداشته شده است.

علی فولادی صلوات، مدیرعامل شرکت بازرگانی سرمایه‌گذاری مسکن نیز گفت: ۴۸۰ هزار واحد در دست ساخت است و در مراحل مختلف قرار دارد.

وی درباره طرح تهاتر ارائه شده نیز یادآور شد: رقم ۲۰ هزار میلیارد باید برای تهاتر تأمین ترکیبی از همه مصالح اختصاص یابد.

این مقام مسئول توضیح داد: بر اساس نیازها در جایگاه‌های مختلف از طریق نوآوری‌ها، امور تسهیل شده است. تأمین مصالح و تهاتر از طریق سامانه‌ای راه‌اندازی شده و در ادامه به دنبال شبکه‌سازی در صنعت ساختمان هستیم تا بتوانیم این شبکه را شکل دهیم تا همه تولیدکنندگان، تأمین کنندگان، مردم و تهاتر کنندگان، شفاف خدمات مورد نیاز خود را دریافت کنند.

همچنین حسن تیزمغز، نماینده وزیر در امور نهضت ملی مسکن گفت: قیمت تمام شده، یکی از مهم‌ترین مسائل مسکن است که هنوز مشخص نیست این قیمت چقدر است. از ۶.۸ تا ۲۸ میلیون این رقم صحبت شده و باید برای این معضل فکری کنیم.

وی ادامه داد: دولت مشارکت بخش خصوصی را تقویت و کاری می‌کند که این بخش نقش اساسی در ساخت واحدهای مسکونی ایفا کند. ما می‌گوئیم زمین را به عنوان وزارت راه و شهرسازی تأمین می‌کنیم تا بخش خصوصی با مشارکت ما مسکن بسازد، به این بخش امتیاز می‌دهیم و در مقابل خانه‌های بخش ملی با قیمت تمام شده و سود متعارف تحویل شود.

نماینده وزیر در امور نهضت ملی مسکن توضیح داد: اگر این تصمیم‌ها را در کار نیاوریم مشکل مسکن حل نمی‌شود. دولت در فعالیت حداکثری وام را به ۸۰۰ میلیون تومان و سود را به ۱۸ درصد رساند که این پاسخگوی مشکلات ما نیست.

تیزمغز با اشاره به برخی مشکلات یادآور شد: هر زمینی که دست می‌گذاریم با مشکل جهاد کشاورزی و محیط زیست روبرو می‌شود و باید برای این مسئله و تغییر کاربری فکری کرد.

وی ادامه داد: همچنین در بخش مصالح ساختمانی با گرانی روبرو هستیم و مگر چه اتفاقی افتاده که فولاد تا این حد گران شود؟ باید شرایط را به سمتی ببریم با حداقل هزینه‌ها، ساختمان بسازیم.

همچنین امیر روشن‌بخش، رئیس دبیرخانه این همایش اظهار کرد: باید راهکار، نقشه راه و کارگروه تخصصی داشته باشیم. در این جمع از شرکت‌های معتبر تأمین کننده حضور دارند و همه آماده هستند بخشی از بار را بردارند اما در بخش مسکن ملی دست‌اندازها اجازه نمی‌دهد.

وی با بیان اینکه وزارت مسکن تعهدات خود را به پیمانکار واگذار کرده اظهار کرد: اگر لازم است، کارگروهی متشکل از رؤسای سندیکاهای معتبر، تشکیل شود و همه کمک کنیم کلاف سردرگم نهضت ساختمان به پایان برسد.

روشن‌بخش تصریح کرد: قشر محروم چگونه ۸ میلیون تومان قسط بدهد؟ در مجلس هم اگر خلأ قانونی داریم به تک تک کمیسیون‌ها برویم و مسائل را حل کنیم.

محمدمهدی حیدری، رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن نیز گفت: درباره بحث کنسرسیوم نشست‌هایی داشتیم و به دنبال پیاده‌سازی این موضوع در «صنعت شهرها» هستیم و به عبارتی ما زمین و مجوزها را به بخش صنعت بدهیم تا آنها برای پرسنل خود مسکن بسازند. تاکنون ۳۰۰ هزار واحد مرکزی را تفاهم کردیم.

وی یادآور شد: اساتید ما وقتی دستورالعمل و مقررات ملی را می‌نویسند به اقتصاد مهندسی مسکن توجه ندارند و این امر در قیمت تمام شده مسکن تأثیر منفی داشته و باید در این کنفرانس سرفصلی برای آن طراحی کنیم.

حیدری ادامه داد: ۳۵ درصد انرژی کشور در حوزه مسکن مصرف می‌شود که این عدد بزرگی است و باید در این باره راهکار درستی داشته باشیم و سرفصلی درباره بهینه‌سازی انرژی ساختمان داشته باشیم.

همچنین هاشم امینی، معاون راهبردی و نظارت بر بهره‌برداری آبفای کشور گفت: یکی ازدغدغه‌های ساخت مسکن مهر زیرساخت‌های آب و فاضلاب بود. به جهت عدم کارشناسی دقیق در برآورد هزینه‌های آب و فاضلاب، مشکلات جدی برای مسکن مهر به وجود آمده بود.

وی ادامه داد: ما قیمت واقعی خدمات را در پروژه‌هایی مانند مسکن مهر لحاظ نمی‌کنیم و هزینه‌های حق انشعاب درنظر گرفته نمی‌شود.

معاون راهبردی و نظارت بر بهره‌برداری آبفای کشور یادآور شد: هزینه ایجاد زیرساخت برای یک انشعاب آب ۳۷ میلیون تومان و برای فاضلاب ۵۳ میلیون تومان است و در مجموع هزینه‌های زیرساختی ۱۱۴ میلیون تومان می‌شود؛ در صورتی که عدد دریافتی ما از مشترک نزدیک ۵ میلیون تومان است.

امینی اظهار کرد: این دو رقم قابل قیاس نیستند و این مسئله مناقشه برانگیز است. امیدوارم برای این چالش فکری کنیم و دراین کنفرانس به این مسئله بپردازیم. در پروژه مسکن ملی نیز همین مشکل را داریم و باید برای این بخش زیرساخت هم فکری کنیم.

وی گفت: ما در حوزه مسکن عادی در شهر و استان، چالش اساسی در حوزه انرژی داریم و با توجه به کاهش بارش‌ها و سطح سفره‌های آبی زیرزمینی باید به فکر سرانه ۲۳۰ لیتر آب مصرفی برای هر فرد باشیم. این موضوع را باید در انشعابات داخلی منازل در نظر بگیریم.

سرتیپ دوم میر فرامرز حسینی، معاون مهندسی نیروی زمینی ارتش جمهوری اسلامی ایران نیز گفت: باید تحلیل درستی از وضعیت مسکن در ۱۰ سال آتی داشته باشیم و نیازسنجی کنیم. تشکیل صندوق مسکن ضرورت است تا از ذخایر کشور برای این حوزه منابع پایداری فراهم کرد و آمادگی داریم از تجارب نیروهای مسلح استفاده کنیم.

وی با اشاره به مشکلات ساخت مسکن در ارتش اظهار کرد: یکی از مسائل این بخش بانک‌ها است. لطف کردند سود بانکی را از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد رساندند و با همین شرایط یک کارمند نیرو باید ۵۰ درصد از حقوق خود را قسط بدهد. توقع داریم دولت حمایت‌های لازم را برای ما به وجود آورد.

داوود فوادیان، مدیرعامل شرکت جهاد خانه‌سازی رزمندگان اسلام نیز گفت: بحث تهاتر را مدت‌ها است که در دستور کار داریم. ۳۴ هزار واحد را در دست اجرا داریم و ۹۰ درصد از اراضی مجموعه خود را در دست ساخت گرفتیم.

وی ادامه داد: املاک در نظر گرفته شده برای ساخت مسکن، دولتی است و نمی‌توان ملکی را رایگان در اختیار گرفت. ما براساس مجوزات و رقم کارشناسی، اقدامات لازم را انجام می‌دهیم، باید سهم شهرداری و بخش‌های دیگر را بدهیم و در نهایت رقم نهایی بالاتر درمی‌آید.

فوادیان توضیح داد: چند پروژه داریم که دولت قسط اول را داده و دیگر منابع تأمین نشده است. تهاتر هم روال خاص خود را دارد. بخشی از اراضی به جهاد ارتباط دارد، اراضی دولتی هم باید آزادسازی شود و این مسائل با صحبت کردن حل نمی‌شود.

محمد جواد اسماعیلی، مدیرعامل توسعه‌گران عمران ستاد گفت: اگر هر نهادی کار خود را انجام دهد مشکلات مسکن حل می‌شود. قیمت ساختمان‌سازی مشخص است و هر کسی که تجربه ساختمان‌سازی دارد می‌تواند به شما عدد بگوید اما وزارت راه ۲ سال است که این قیمت را اعلام نکرده است.

وی ادامه داد: ما ۱۰۰ هزار واحد تفاهم‌نامه با وزارت راه داریم اما اکنون ۳۲ هزار واحد را در دستور کار داریم و باید به ایراد کار بپردازیم. یک واحد مسکونی حدوداً یک میلیارد هزینه دارد و با ۲۰ هزار میلیارد می‌توان ۲۰ هزار واحد را پوشش داد.

پیام باقری، نایب رئیس اتاق بازرگانی ایران نیز گفت: خانه دار شدن ۲۰ هزار خانوار یا تهاتر ۲۰ هزار میلیارد تومان سرمایه اتفاق مهمی است و امروز در هزینه خانوار، مسکن یک رقم تعیین کننده است. مسکن در همه جای دنیا موتور پیشران توسعه است.

وی ادامه داد: مسکن سازی یک اقدام ملی است و نباید گردن دولت انداخت و همه باید در انجام این اقدام ملی قدم برداریم. در بخش تقاضا و عرضه حوزه مسکن مشکلی نداریم و بخش خصوصی توانمندی قابل توجهی در ساخت مسکن دارد. اولین نکته این است که باید همرسانی داشته باشیم و با مسکن اقتصادی کشش تقاضا ایجاد کنیم.

باقری تاکید کرد: پیشنهاد می‌کنم در مدل‌های مالی مسکن بازنگری داشته باشیم. باید به طرح‌هایی برسیم که توجیه اقتصادی داشته باشد. بازگشت سرمایه برای سرمایه‌گذار مهم است و باید این مهم مدنظر قرار گیرد.

وی اظهار کرد: مولدسازی، استفاده از زیرساخت‌های بازار سرمایه برای بخش مسکن در این همایش باید مورد ارزیابی قرار گیرد و از بهینه‌سازی مصرف انرژی و زیرساخت‌ها نیز غافل نشویم.

مهرداد اشتری، نایب رئیس جامعه مهندسان مشاور نیز گفت: قانون جهش مسکن دو سال پیش ابلاغ شد که باید آن را پایش کنیم. مشارکت بخش خصوصی در این قانون دیده شده و باید به مفهوم مشارکت درنظر گرفته شود و رابطه دو شریک با پیمانکاری فرق می‌کند.

وی ادامه داد: همه امور مسکن به یک فرد حقیقی سپرده شده که در جامعه مهندسین مشاور هم نیست. شورای هماهنگی تشکل‌های مهندسی صنفی کشور که شامل ۱۸ صنف می‌شود، اتاق‌های بازرگانی و شورای هماهنگی و اصناف مرتبط می‌توانند در این بخش مشارکت کنند.

اشتری تصریح کرد: در دهه ۸۰ مرکز تحقیقات کار خوبی انجام داد و مسئله صنعتی‌سازی مورد توجه قرار گرفت. تشکل‌های شورای هماهنگی باید به این بخش توجه بیشتری کنند.

وی افزود: از سال ۹۸ لایحه مشارکت عمومی و خصوصی به مجلس آمده و به قانون تبدیل نشده است. ما قانون مشارکت عمومی و خصوصی نداریم و درخواست داریم این لایحه به قانون تبدیل شود.

آرش نجفی، رئیس انجمن بهینه‌سازی مصرف انرژی کشور نیز اظهار کرد: ساخت شهر و مسکن از موشک‌سازی سخت‌تر است زیرا کنترل و مدیریت می‌خواهد. ما به کارگروه مالی مشخصی نیازمندیم که مسائل مسکن را بررسی کند. نباید درگیر ارقام در تولید مسکن شویم. هرچه مسکن ساخته شود، اتفاق خوبی است و نباید درگیر اعداد شویم.

وی یادآور شد: به عنوان کسی که ۳۷ سال کار مالی مسکن کردم، تهاتر به تنهایی جواب نمی‌دهد و باید مدل‌های مختلف مالی را مدنظر قرار دهیم. فروش متری هم باید باز بررسی کنیم و فرمول این اتفاق را سخت نکنیم.

نجفی تاکید کرد: باید به دنبال احداث مسکن مدرن کوچک باشیم و مدرنیته را در این مسکن‌ها با فناوری‌های نوین بیاوریم. این مسکن‌ها بخشی از موج جامعه را حل می‌کند.

وی توضیح داد: افزایش عمر مفید ساختمان را باید به ۱۰۰ سال برسانیم. از محل ماده ۱۲ بهره‌گیری کنیم و بافت فرسوده کشور را فراموش نکنیم؛ چرا که این بافت بهترین فرصت برای تسویه حساب با سازندگان مسکن است.

جعفر قرائتی، دبیر کنفرانس نیز اظهار کرد: ما نیازمند طرح جامع هستیم و باید به آن فکر کنیم. همه دغدغه داریم و اگر همین در ساختمان‌های در دست احداث کنونی، بهره‌وری بیشتری داشته باشیم می‌توان مدیریت هزینه کرد.