سرمایه‌گذاران مسکن قهر کرده‌اند؟ گزارش تسنیم از موانع تولید
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، با توجه به نام‌گذاری امسال با نام “سرمایه‌گذاری برای تولید” از سوی رهبر معظم انقلاب، ضرورت تمرکز بر حوزه‌های اقتصادی به‌ویژه بخش‌های اثرگذار اقتصادی بیش از پیش مورد توجه قرار گرفته است.
بخش مسکن به عنوان یکی از ارکان اصلی رشد اقتصادی، ایجاد اشتغال و محرکی برای صنایع وابسته، ظرفیت قابل‌توجهی برای تحقق اهداف ترسیم شده این رویکرد دارد. اما به گواه فعالان این بخش، وضعیت موجود بازار مسکن و روند سرمایه‌گذاری از وجود چالش‌هایی حکایت دارد که می‌تواند اهداف کلان مرتبط با تولید را با وقفه و حتی آسیب مواجه کند.
در این راستا، خبرگزاری تسنیم مجموعه‌گزارش‌هایی را با هدف تحلیل روند سرمایه‌گذاری در تولید مسکن، شناسایی موانع موجود و ارائه یک تصویر واقع‌بینانه از شرایط فعلی و فرصت‌های پیش رو تهیه و منتشر خواهد کرد. امید است این سلسله‌مطالب مورد توجه تصمیم‌سازان، مسئولان اجرایی و فعالان بخش خصوصی قرار گرفته و زمینه‌ساز بازنگری در سیاست‌ها و تسهیل فرآیند بازگشت سرمایه به چرخه تولید مسکن باشد.
چرایی قهر سرمایه‌گذاران با بخش مسکن
گرچه حدود یک سال است که آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن از سوی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی منتشر نمی‌شود اما واقعیت آن است که بحران مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ به مرز هشدار رسیده است. آمارها نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران به طور بی‌سابقه‌ای از بازار ساخت‌وساز عقب‌نشینی کرده‌اند. بررسی داده‌های رسمی و گفت‌وگو با فعالان این حوزه نشان می‌دهد ترکیبی از نااطمینانی اقتصادی، سیاست‌های ناپایدار دولتی و پیچیدگی‌های بوروکراتیک باعث شده تا سازندگان فعلاً عطای ساخت را به لقای آن ببخشند و منتظر ثبات اقتصادی و بهبود وضعیت باشند.
براساس گزارش مرکز آمار ایران، در پاییز سال قبل تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور افت حدود ۲۱ درصدی داشته است. این کاهش فقط مختص کلانشهرها نبوده، بلکه در شهرهای کوچک نیز افت معنادار درخواست برای مجوزها مشاهده می‌شود. متراژ پروژه‌ها نیز کوچک‌تر شده، و تعداد طبقات تقاضاشده در پروانه‌ها کاهش یافته است؛ نشانه‌ای از عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از پروژه‌های متوسط و بزرگ.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در این باره به خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، می‌گوید: جامعه انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور مملو از امید و چشم‌انداز روشنی برای آینده ایران اسلامی هستند. این موضوع را بارها اعلام کرده‌ایم و همچنان تکرار می‌کنیم که باید واقعیت‌های موجود را پذیرفت.
«فرشید پورحاجت» یادآور شد: متأسفانه در دولت قبل، شاهد نبود سیاست‌های منسجم و هماهنگ در حوزه مسکن و ساختمان بودیم. تمرکز اصلی دولت بیشتر بر حمایت از دهک‌های خاص و اجرای پروژه‌های مسکن دولتی بوده است، در حالی که بررسی ساده‌ای از ظرفیت جامعه انبوه‌سازان نشان می‌دهد بدون دخالت مستقیم دولت، بخش خصوصی می‌توانست حجم بزرگی از ساخت‌وسازها را برنامه‌ریزی و اجرا کند.
وی افزود: بررسی روند ۱۶ سال اخیر بخش مسکن نشان می‌دهد از سال ۱۳۸۸ به بعد، روند تولید مسکن با فقدان سیاست‌گذاری مؤثر مواجه شده و از سال ۱۳۹۱ به این سو، روند تولید به صورت پیوسته نزولی بوده است. همزمان اقتصاد کلان کشور نیز دچار مشکلات جدی شده و ساختار ناکارآمدی که حقوق‌ها و درآمدهای مردم را محدود کرده، امکان تأمین حداقل‌های لازم برای سرپناه امن را از آن‌ها گرفته است.
وی تأکید کرد: هر دولتی که به دنبال سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی در حوزه مسکن باشد، باید این واقعیت را بپذیرد که مردم در تمامی مناطق کشور و به‌ویژه کلانشهرها، توان خرید مسکن از طریق بازار آزاد و با استفاده از تسهیلات نظام بانکی را داشتند. طی دو دهه گذشته، بانک‌ها به‌عنوان یکی از منابع اصلی تأمین مالی مسکن شناخته می‌شدند و مردم به راحتی قادر به پرداخت اقساط و خرید متناسب با نیاز خود بودند.
انبوه‌سازان: غل و زنجیر شده‌ایم
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان اضافه کرد: اما امروز شرایط به گونه‌ای است که دستمزدها و درآمدهای مردم دیگر پاسخگوی نیازهای روزمره نیست و به همین دلیل، توانایی پرداخت اقساط تسهیلات مسکن کاهش یافته است. از سوی دیگر، بانک تخصصی مسکن، که باید تسهیلات را برای ساخت‌وساز فراهم کند، تنها برای تکمیل پروژه‌ها تسهیلات می‌دهد و شرط پرداخت تسهیلات را پیشرفت ۵۰ درصدی پروژه‌ها قرار داده است!
پورحاجت با بیان این‌که با یک نگاه سیاستگذاری‌های کلان را انجام داده‌ایم، گفت: این رویکرد اشتباه و محدودکننده، مانند غل و زنجیری بر پای انبوه‌سازان بوده و عملاً جریان سرمایه‌گذاری و تولید مسکن را فلج کرده است.
وی بیان کرد: از این رو اگر بخواهیم گره‌های کور بازار مسکن را باز کنیم، نیازمند بازنگری اساسی در سیاست‌ها و ایجاد سازوکارهای حمایتی هستیم که بخش خصوصی بتواند با انگیزه و اعتماد در عرصه تولید مسکن فعال شود و پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشد؛ ضمن این‌که باید فکری اساسی برای بروکراسی‌های بیهوده شود.
به گزارش تسنیم، نگاهی به بخش ساخت و ساز پایتخت و اظهارات فعالان این حوزه نشان می‌دهد برخی مؤلفه‌ها ساخت مسکن را دچار مشکلاتی کرده است. مهم‌ترین مسئله‌ای که سازندگان از آن گلایه دارند، نابسامانی در قیمت نهاده‌های ساختمانی است.
یک سازنده مسکن در این رابطه می‌گوید: حدود ۳ سال قبل ساخت پروژه‌ای مسکونی را آغاز کردم؛ امروز این پروژه متأسفانه به دلیل نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی تقریباً متوقف شده است.
وی افزود: تا همین چند هفته قبل مشکل تأمین سیمان را داشتیم که دلیل اصلی آن قطع برق کارخانه‌های سیمان بود؛ موضوعی که باعث افزایش دو برابری قیمت سیمان در یک بازه کوتاه شد.
وی تصریح کرد: واقعیت آن است که بازار ساخت و ساز مسکن، عایدی خوبی برای سرمایه‌گذاران ندارد. اگر همان ۳ سال قبل سرمایه‌ام را به بازارهای دیگر مثل ارز و طلا می‌بردم بدون دردسر چند برابر اصل سرمایه سود می‌کردم.
وی در عین حال گفت: نگاه سازندگان افزایش ساخت و ساز مسکن با توجه به کمبود‌های آن است و به یک سود متعارف قانع هستند. معتقدم دولت باید به جای ورود مستقیم به ساخت و سازها، شرایط برای رشد تولید مسکن را فراهم کند.
بروکراسی سرعت‌گیر ساخت مسکن
به گزارش تسنیم، همان‌گونه دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان به آن اشاره کرد بروکراسی به عنوان سرعت‌گیر ساخت وساز مسکن در کشور عمل می‌کند. در واقع فرآیند اداری ساخت‌وساز به مانعی جدی برای سرمایه‌گذاران تبدیل شده است. از زمان اخذ مجوز ساخت تا دریافت پایان‌کار، سازندگان باید از هفت‌خان شهرداری، نظام مهندسی، سازمان مالیاتی، بیمه، بانک و دیگر نهادها عبور کنند. هرکدام از این مراحل می‌تواند ماه‌ها زمان ببرد و با توجه به تورم کشور هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده‌ای به پروژه تحمیل کند.
کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که بخش زیادی از فرار سرمایه تولید مسکن ناشی از عدم قطعیت نهادی است و مجوزها و مقررات در کشور بسیار متغیرند.
سرمایه‌گذاران به دنبال ثبات هستند و در چنین فضایی، سکوت یا تغییر مداوم سیاست‌های دولتی نیز سرمایه‌گذاران را مردد کرده است. طرح‌هایی چون «نهضت ملی مسکن» با هدف ساخت میلیون‌ها واحد، به دلیل ضعف در تأمین مالی، تخصیص زمین و مشارکت واقعی بخش خصوصی با کندی پیش می‌رود. بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی در چهار سالگی اجرای نهضت ملی مسکن، کمی بیش از ۶۰ هزار واحد آن به مرحله اتمام نازک‌کاری رسیده است.
بازار مسکن در ایران، به‌رغم بحران شدید عرضه، با رکود در جبهه سرمایه‌گذاری مواجه شده است. سرمایه‌گذارانی که زمانی امید داشتند با ورود به ساخت‌وساز سود قابل‌قبولی به دست آورند، اکنون یا از بازار خارج شده‌اند یا منتظر ثبات مانده‌اند. تداوم این وضعیت می‌تواند منجر به تعمیق بحران عرضه مسکن، تغییرات قیمت و افزایش اجاره‌بها برای مستأجران شود. راه بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار تنها از مسیر سیاست‌گذاری شفاف، حمایت عملی، و رفع موانع اجرایی خواهد گذشت.
؛
[انتهای پیام]
منبع: تسنیم