ویژگی های منحصر به فرد اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن ایران

برای اصلاح بخش مالی، تنظیم کننده بازار سرمایه ایران قصد دارد بازاری پر جنب و جوش برای اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS) ایجاد کند تا بازار بدهی را تحریک کند و صنعت ساخت و ساز کساد را تحریک کند. برای این منظور، قوانین و مقرراتی را برای حمایت از MBS منتشر کرده است تا دامنه گزینه‌های تامین مالی را برای شرکت‌های محلی که از کمبود سرمایه رنج می‌برند، گسترش دهد.

به گفته منابع بانک مسکن (بانک اصلی مسکن و ارائه دهنده وام مسکن ایران)، تا پایان سال مالی جاری ۱۰۰ تریلیون ریال (۳.۲۵ میلیارد دلار) MBS منتشر می شود که مطابق با برنامه های دولت برای انتشار ۴۰۰ تریلیون ریال (۱۳ دلار) است. میلیارد) اوراق بهادار اسلامی در دوره مالی جاری که در مارس ۲۰۱۷ به پایان می رسد.

اولین ترانشه بانک مسکن MBS به ارزش ۳ تریلیون ریال (۹۷ میلیون دلار) توسط بازوی سرمایه گذاری این بانک یعنی بانک سرمایه گذاری مسکن در ماه جاری ارائه شد و بلافاصله پذیره نویسی شد.

از زمان وقوع بحران مالی جهانی در سال ۲۰۰۸ که به عنوان بحران وام مسکن گران قیمت شناخته می شود، معمولاً نوعی ارتباط بین MBS و “بحران” در ذهن ها وجود دارد تا جایی که اکثر آنها با احتیاط بیشتری به این ابزارها نگاه می کنند. بنابراین، رویکرد بازار سرمایه ایران به MBS از جهات مهمی در مقایسه با ابزارهای منتشر شده در جاهای دیگر متفاوت است. در اینجا برخی از ویژگی‌های منحصربه‌فردی که MBS ایرانی را از همتایانش متمایز می‌کند آورده شده است:  

بدهکاران فرعی: طبق قوانین سازمان بورس و اوراق بهادار ایران (SEO)، مبتکرها باید MBS را با استفاده از مطالبات دریافتنی از بدهکاران با کیفیت بالا (نه دیگر فرعی) و از مطالباتی استفاده کنند که سابقه بازپرداخت موجود دارند.

NPF پایین: بانک مسکن، یعنی تامین کننده وام مسکن، کمترین نسبت تامین مالی غیرعملکردی را دارد که حدود ۲ درصد است. شایان ذکر است که بانی این اوراق از جمله بانک های ایرانی است که تحت تاثیر تحریم های بین المللی قرار نگرفته اند.

بازدهی بالا: این ابزارها بازده سالانه ۱۸.۵ درصد قابل توزیع به صورت فصلی را پرداخت می کنند. این در حالی است که نرخ تورم در حدود ۱۰% است.

نرخ ثابت: تسهیلات وام مسکن مسکن وام مسکن با نرخ متغیر یا وام مسکن با نرخ قابل تنظیم (ARMs)* نیست، در عوض سودهایی با نرخ ثابت ارائه می‌کند که در طول دوره تصدی تغییر نمی‌کند.

کوتاه مدت: برخلاف رویه جهانی، این اوراق بهادار کوتاه مدت MBS هستند که در عرض ۲ سال سررسید می‌شوند.

نسبت FTV پایین*: در حالی که ریسک پیش‌فرض می‌تواند به طور مثبت با نسبت تأمین مالی به ارزش (FTV) همبستگی داشته باشد، سبد MBS مسکن از نسبت FTV پایین در حدود ۱۰-۱۵٪ برخوردار است که به معنای وسایل سرمایه‌گذاری ایمن‌تر و محتاطانه‌تر است.

طرح‌های حمایت از مصرف‌کننده سفت و سخت: در غیاب آژانس‌های رتبه‌بندی اعتباری برای ارزیابی اعتبار این اوراق بهادار جدید، تنظیم‌کننده، در چارچوب طرح‌های حمایت از مصرف‌کننده سفت و سخت، مبتکران را موظف می‌کند که یک شرکت ضامن دریافت کنند که پرداخت‌ها را برای سرمایه‌گذاران تضمین کند و نظارت مستمر بر ابزارها را فراهم کند. .

منطبق با شرع و قابل معامله بودن: وام مسکن بانک مسکن بر اساس تسهیلات مرابحه تشکیل شده است. سازمان حسابداری و حسابرسی مؤسسات مالی اسلامی (AAOIFI) با توجه به قابلیت معامله این اوراق، استانداردهای شرعی شماره ۱۳۹۶/۱۳/۲۰۱۳ را به تصویب رساند. در ماده ۱۷ ماده ۵/۲/۱۵ آمده است که «معامله در اوراق مرابحه پس از تسلیم کالای مرابحه به خریدار جایز نیست. اما معامله گواهی مرابحه پس از خرید کالای مرابحه و قبل از فروش آن به خریدار جایز است. از سوی دیگر، شورای مشورتی شریعت کمیسیون اوراق بهادار مالزی، تجارت صکوک مرابحه را بدون هیچ قید و شرطی مجاز می داند. با این حال، طبق کمیته شرعی سئو، تنها شرط قابل معامله بودن این ابزارها این است که باید یک معامله واقعی بین طرفین وجود داشته باشد.

****

ARM:  وام مسکن با نرخ متغیر، وام مسکن با نرخ قابل تنظیم (ARM) یا وام مسکن ردیاب، وام رهنی است که نرخ بهره آن به‌طور دوره‌ای بر اساس شاخصی تنظیم می‌شود که نشان‌دهنده هزینه وام‌دهنده در بازارهای اعتباری است. (ویکی پدیا)

نسبت FTV: نسبت تامین مالی (وام) به ارزش (FTV) یک اصطلاح مالی است که توسط وام دهندگان برای بیان نسبت وام به ارزش دارایی خریداری شده استفاده می شود. این اصطلاح معمولاً توسط بانک ها و انجمن های ساختمانی برای نشان دادن نسبت اولین وثیقه رهنی به عنوان درصدی از کل ارزش ارزیابی شده املاک استفاده می شود. (ویکی پدیا)