چشم انداز بازار املاک ایران برای سرمایه گذاران خارجی

بخش املاک و مستغلات ایران عمدتاً به دلیل ظرفیت مازاد در مسکن‌های لوکس و رکود اقتصادی گسترده‌تر که پس از سقوط قیمت نفت در سال ۲۰۱۴ که اقتصاد را به رکود کشاند، در رکود به سر می‌برد.

با وجود گزارش‌های پراکنده که به افزایش فروش خانه اشاره می‌کند، اکثر کارشناسان معتقدند که بهبود کامل به دور از قطعیت است و شاید در آینده راهگشا باشد. اما معمای واقعی – با عواقب وخیم‌تر از خود رکود ملکی – عواقب مضاعف کمبود مسکن ارزان قیمت و اشباع آپارتمان‌های لوکس است که تلاش‌های دولت برای تأمین مسکن برای جوانان را پیچیده می‌کند.

حسین عبده تبریزی، عضو شورای عالی بورس و اوراق بهادار، کارشناس ارشدی است که فرصت بزرگی را برای خارجی ها می بیند تا با ورود به بازار مسکن و ساختمان ایران، خلأ فعلی را پر کنند.

عبده تبریزی – که دولت‌های متوالی در پس از انقلاب اسلامی به دنبال شورای او بودند، به جز دولت محمود احمدی‌نژاد که او را مقصر بسیاری از مصائب کنونی می‌داند – در حال حاضر مشاور عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی است. .

عبده تبریزی در گفت و گو با فایننشال تریبون با اشاره به وضعیت تیره بازار مسکن اظهار کرد: در سال منتهی به اسفند ۹۵، این بخش رشد منفی ۱۲ درصدی را به ثبت رساند که احتمالاً این روند در سال جاری نیز ادامه داشته است. خوب – البته با شدت کمتر.

وی به سرمایه‌گذاری بیش از حد در ساخت و ساز در سال‌های روبه‌رو شدن نفت بشکه‌ای ۱۰۰ دلار و متعاقباً علاقه فزاینده بانک‌ها به حباب املاک اشاره کرد که منجر به مازاد عرضه فعلی شد. و از آنجایی که این سرمایه گذاری بیش از حد بیشتر به شکل آپارتمان های لوکس بود، هیچ کمکی به افزایش مالکیت خانه در میان طبقات پایین و متوسط ​​نکرد.

عبده تبریزی گفت: «در حالی که در سال‌های ۸۶-۱۳۸۵ ۶۲۰۰۰۰ واحد مسکونی در کشور وجود داشت، این رقم در سال ۲۰۱۱ به ۱۶۵۰۰۰۰ واحد افزایش یافت و در حال حاضر تقریباً ۲۰۰۰۰۰۰ واحد مسکونی در سراسر کشور وجود دارد.

«فقط در سه سال گرانی نفت [۱۳۹۰-۱۳۹۰]، ۶۰۰۰۰۰ پروانه ساختمانی صادر شد که تقریباً ۳۰ درصد از موجودی مسکن در پایتخت تهران است.

به این ترتیب مجموع هزینه‌های بخش ساخت و ساز در این سه سال به ۳۰۰ میلیارد دلار می‌رسد که به گفته عبده تبریزی، در کل «هدر دادن پول» بوده است.

او گفت: “برای کشوری که به هر پنی نیاز دارد و به شدت به دنبال سرمایه گذاری است، این هزینه سنگینی است که میراث دولت سابق است.”

بدترین نتیجه گیری

به گفته عبده تبریزی، بدترین نتیجه‌ای که می‌توان از همه این‌ها گرفت این است که «ما به خانه‌های بیشتری نیاز نداریم»، زیرا هم‌اکنون اشباع بازار را گرفتار کرده است.

او گفت: «اما ما به خانه‌های زیادی نیاز داریم، زیرا سالانه حدود ۷۰۰۰۰۰ ازدواج انجام می‌شود، و جدای از آن از آنجایی که از هر چهار ازدواج یکی به طلاق می‌رسد، این نیاز به خانه‌های اضافی را نیز ایجاد می‌کند.

عبده تبریزی به عنوان کناری یادآور می شود که مازاد مسکن تنها به بخش مسکن محدود نمی شود و به عنوان نمونه شهر شمال شرق تبریز را ذکر می کند.

این کلان شهر با جمعیتی بالغ بر ۲ میلیون نفر دارای ۲۰۷۰۰۰ مغازه است که به این معنی است که برای هر دو خانوار یک فروشگاه خرده فروشی وجود دارد.

او گفت: “زمان زیادی طول می کشد تا این سرمایه گذاری بیش از حد متعادل شود.”

Infrastructure Bonanza

دولت در تلاش خود برای تقویت مالکیت خانه برای خریداران خانه اولی، سقف وام مسکن را به میزان قابل توجهی افزایش داد و وام مسکن را با نسبت وام به ارزش تعدیل شده بالاتر از ۵ تا ۱۰ درصد در گذشته به ۳۰ درصد در حال حاضر ارائه کرد.

به گفته این کارشناس، ایران به بازار وام مسکن بزرگ تری نیاز دارد و خارجی ها می توانند به این بازار کمک کنند.

وی گفت: اخیراً فرصت بزرگی در بورس تهران در بازار ثانویه وام مسکن باز شده است.

همانطور که عبده تبریزی می گوید، بازار پتانسیل دریافت میلیاردها دلار وام با اوراق بهادار و وثیقه خوب را دارد.

در مرحله بعد، نیاز به توسعه مناطق شهری قدیمی و فرسوده وجود دارد که سه میلیون خانوار در آن ساکن هستند. عبده تبریزی می‌گوید که این امر مستلزم یارانه‌های دولتی است که با توجه به درآمدهای نفتی پایین و کسری بودجه بسیار کارآمد است.

همه این‌ها فرصت‌هایی را برای سرمایه‌گذاران خارجی ایجاد کرده است. این کشور همچنین به هزینه های کلان برای ساخت جاده ها و پل ها نیاز دارد.

به گفته عبده تبریزی، هزینه های زیرساختی می تواند سال ها در ایران ادامه داشته باشد.

وی گفت: «در حال حاضر ۳۰۰ میلیارد دلار پروژه زیربنایی توسط خارجی ها در دست اقدام است.