۳ سؤال دربارهٔ برنامهٔ وام مسکن ۵۰ساله ترامپ
نشان «فروش» جلوی خانه‌ای در میامی، فلوریدا، در سال ۲۰۲۳ دیده می‌شود. مقامات دولت ترامپ گزینهٔ وام مسکن ۵۰‑ساله را پیشنهاد می‌دهند. جو رایدل/گتی ایمیجز
اکثریت افرادی که وام مسکن می‌گیرند، دورهٔ ۳۰‑ساله را انتخاب می‌کنند. اما رئیس‌جمهور ترامپ می‌خواهد دولت فدرال گزینهٔ وام مسکن ۵۰‑ساله را برای خریداران مسکن تضمین کند — طرحی که به گفتهٔ بیل پولت، رئیس سازمان مالی مسکن فدرال، «یک تغییر کامل در بازی» خواهد بود.
حامیان این ایده می‌گویند می‌تواند به خریداران بالقوه کمک کند تا به خانه‌ای دست یابند که در غیر این صورت توان خرید آن را ندارند. اما تردیدها فراوان است؛ لورا اینگرهام از فاکس نیوز این هفته به ترامپ گفت که این پیشنهاد «دوستان MAGA شما را عصبانی کرده است».
اینگرهام به «پاسخ قوی MAGA» اشاره کرد و آن را هدیه‌ای به بانک‌ها نامید؛ افزود که این طرح صرفاً زمان لازم برای مالکیت کامل خانه توسط آمریکایی‌ها را طولانی می‌کند.
ترامپ گفت انتقادات بیش از حد هستند: «همه‌چی این است که شما ماهیانه کمتر پرداخت می‌کنید و این پرداخت‌ها را در دوره‌ای طولانی‌تر انجام می‌دهید. این مسأله تأثیر بزرگی ندارد. شاید کمی کمک کند.»
این پیشنهاد در حالی مطرح می‌شود که بسیاری برای یافتن جایگاهی در بازار مسکن با مشکل مواجه هستند. سرعت فروش خانه‌ها کاهش یافته است، زیرا خریداران بالقوه دو مانع اصلی را تجربه می‌کنند: افزایش ناگهانی نرخ بهرهٔ وام‌های مسکن در سال‌های اخیر و ادامهٔ رشد قیمت‌ٔ مسکن در بسیاری از مناطق.
اقتصاد
بسیاری از خریداران بالقوه از بازار مسکن بیرون رانده شده‌اند
طرح جدید همچنین بدهکاران را به ۲۰ سال بدهی إضافی نسبت به وام مسکن ۳۰‑ساله معرض می‌کند. از آنجا که برنامه‌های بازپرداخت معمول در سال‌های اولیهٔ وام بیشتر پول را به پرداخت بهره اختصاص می‌دهند تا اصل، خریداران خانه زمان بیشتری برای ساختن سرمایه‌گذاری در ملک خواهند داشت.
کریس هندریکس، معاون ارشد واحد وام‌های مسکونی بانک NBKC در کانزاس سیتی می‌گوید: «شما در ده سال اول تقریباً تمام پرداخت‌ها را به بهره اختصاص می‌دهید؛ این تقریباً شبیه یک وام فقط بهره است.» او افزود: «این برای وام ۳۰‑ساله نیز صادق است: در ده سال اول بیشتر پرداخت‌ها به بهره اختصاص دارد. اما در وام ۵۰‑ساله وضعیت حتی بدتر خواهد شد.»
سوالی‌های بسیاری دربارهٔ این طرح باقی مانده‌اند که دولت ترامپ در آخر هفته آن را معرفی کرد.
آمارهای وام مسکن ۵۰‑ساله در مقایسه با ۳۰‑ساله چگونه هستند؟
با استفاده از خانه‌ای به قیمت ۴۰۰٬۰۰۰ دلار با نرخ بهرهٔ ۶٫۲۵٪ و پیش‌پرداخت ۱۰٪ به‌عنوان مثال، جوئل برنر، اقتصاددان ارشد Realtor.com، در ایمیلی گفت: «یک وام ۵۰‑ساله حداکثر حدود ۲۵۰ دلار در ماه نسبت به وام ۳۰‑ساله صرفه‌جویی می‌کند.»
این می‌تواند در کوتاه‌مدت به خریداران کمک کند — اما در طول دهه‌ها، خریداران مجموعاً هزینهٔ بسیار بیشتری می‌پردازند.
کسب‌وکار
تقاضای وام مسکن با کاهش نرخ به ۶٫۳۵٪ افزایش یافت
او می‌گوید: «کل سود وام ۵۰‑ساله به ۸۱۶٬۳۹۶ دلار می‌رسد در حالی که وام ۳۰‑ساله تنها ۴۳۸٬۱۵۶ دلار است؛ اختلاف ۳۷۸٬۲۴۰ دلار است.» «این یعنی ۸۶٪ سود بیشتر در طول مدت این وام‌ها.»
برنر هشدار می‌دهد که این مثال فرضی بر این پایه استوار است که نرخ بهره برای هر دو وام یکسان باشد. در واقع، او می‌گوید نرخ بهره برای وام ۵۰‑ساله بالاتر از وام ۳۰‑ساله خواهد بود، که این اختلاف را حتی بزرگ‌تر می‌کند. او اضافه می‌کند: «هر چه مدت زمان وام طولانی‌تر باشد، طلب‌کننده بهرهٔ بالاتری طلب می‌کند.»
چرا یک بانک می‌خواهد وام مسکن ۵۰‑ساله ارائه دهد و چرا یک خریدار ممکن است بخواهد چنین وامی داشته باشد؟
برنر می‌گوید: «خریداران از تقسیم هزینهٔ بالا برای خرید خانه در دورهٔ زمانی طولانی‌تر سود می‌برند، اما وام‌دهندگان نیز با داشتن مدت زمان طولانی‌تر می‌توانند بهرهٔ بالاتری دریافت کنند.»
بروس مارکس، مدیرعامل سازمان Neighborhood Assistance Corporation of America که به افراد کمک می‌کند تا وام‌های کم‌هزینه دریافت کنند، نسبت به این طرح تردید دارد.
تغییر جمعیتی
خانواده‌ها می‌گویند هزینه مسکن باعث می‌شود تعداد فرزندان کمتر یا حتی صفر باشد
او می‌گوید: «این طرح پایه‌ای ندارد؛ پیش از این سعی در ارائه وام‌های ۴۰‑ساله شد که موفق نشد.»
مارکس می‌گوید: «پیشنهاد ۵۰‑ساله حتی بدتر است. این طرح به جایی نمی‌رود؛ بدهکاران آن را نخواهند پذیرفت. آنها می‌فهمند که این مسیر ثروت‌ساز برایشان نخواهد بود.»
زمان‌بندی محتمل برای ارائه وام مسکن ۵۰‑ساله نامشخص است.
کیون هاسِت، مدیر شورای اقتصادی ملی، این هفته گفت: «تحلیل‌های حقوقی فراوانی دربارهٔ این پیشنهاد وجود دارد»؛ او افزود که ممکن است اجرای طرح نیازمند تصویب قانونی باشد. بر اساس قانون دود‑فرانک، وام‌های مسکن با مدت‌زمان بیش از ۳۰ سال معیارهای «وام‌های واجد شرایط» را برآورده نمی‌کنند؛ بنابراین نمی‌توانند پشتوانهٔ فانی‌می و فری‌د‌مک را دریافت کنند و وام‌دهندگان ممکن است در ارائهٔ آنها تردید کنند.
در واکنش به انتقادات وارده به طرح، هاسِت بیان کرد که مالکان خانه با افزایش ارزش املاک، سرمایه‌گذاری (اکوییتی) می‌سازند. او افزود که با توجه به روند افزایش قیمت‌ها، «فکر نمی‌کنم عدم وجود سرمایه‌گذاری، نگرانی جدی برای این طرح باشد.»
آیا تغییرات دیگر می‌توانند به رفع بحران مسکن کمک کنند؟
برنر می‌گوید: «این بهترین روش برای حل مشکل دسترسی به مسکن نیست.» او اضافه کرد که دولت بهتر است تورم ناشی از تعرفه‌ها را برطرف کند که باعث افزایش نرخ‌های وام‌های موجود می‌شود و با تشویق به ساخت مسکن، عرضهٔ مسکن را گسترش دهد.
هندریکس می‌گوید هدف سفید‌خانه را می‌فهمد: مقابله با بحران مسکن.
ملی
به‌دلیل نِیمبی‌ها خسته شدیم؛ ایالت‌ها سعی می‌کنند شهرها را مجبور به ساخت مسکن مقرون به صرفه کنند
میانگین سنی خریدار مسکن در کشور در حال حاضر ۵۹ سال است؛ این بالاترین مقدار ثبت‌شده از زمان شروع آمار در سال ۱۹۸۱ می‌باشد. همچنین میانگین سنی خریداران اولین‌بار ۴۰ سال است. این به این معناست که نسلی که امروز با آن روبه‌رو هستیم، توانایی خرید ملک، ساختن سرمایه‌گذاری و ایجاد ثروت از طریق مسکن را ندارند.
هندریکس می‌گوید کاهش نرخ بهره می‌تواند کمک‌کننده باشد؛ اما او افزوده است که دولت ابزارهای دیگری نیز دارا است، مانند حمایت از خریداران اولین‌بار و تشویق به ساخت مسکن.
مارکس مایلی است که تغییری اعمال شود که خریداران فردی را از پیشی‌خوری توسط شرکت‌های بزرگ که مسکن‌ها را به‌عنوان بخشی از پرتفوی سرمایه‌گذاری خود اضافه می‌کنند، محافظت کند. او همچنین می‌گوید هرگونه سیاستی که به خریداران امکان دریافت وام‌های ۳۰‑ساله یا کمتر را فراهم کند، مورد استقبال است.
مدت زمان ۳۰‑ساله همیشه نقطهٔ مطلوب این کشور بوده است و این ما را از سایر کشورها متمایز می‌کند. ما نباید سعی کنیم آن را حذف یا تضعیف کنیم؛ بلکه باید دو برابر تلاش کنیم و راه‌هایی پیدا کنیم تا انعطاف‌پذیری بیشتری به مصرف‌کنندگان بدهیم و وضعیت مالی آنان را بهبود بخشیم.