آیا حباب جهانی مسکن در شرف ترکیدن است؟
طبق گزارش بانک سوئیسی UBS، این احتمال کم است، اما برخی بازارها نسبت به دیگران آسیب‌پذیرترند.
نوشته: جولیا اچیکسون
با وجود نگرانی‌ها دربارهٔ بروز حباب‌های ارزیابی در وال‌استریت و بازار مسکن، مالکان منازل و سرمایه‌گذاران باید آرامش خود را حفظ کنند؛ این نکته حداقل در گزارش جدید UBS، بانک و شرکت سرمایه‌گذاری سوئیسی، تأیید شده است. سقوط ناشی از حباب‌های املاک مشابه بحران ۲۰۰۷ به نظر کم‌احتمال می‌رسد — مگر در برخی بازارهای بیش از حد گرم.
حباب‌های مسکن معمولاً زمانی شکل می‌گیرند که قیمت‌ها به‌دلیل شایعات و سفته‌بازی، نه شرایط واقعی اقتصادی، به سطوح غیرقابل‌پایداری صعود می‌کنند. اگرچه تشخیص حباب‌ها پیش از ترکیدن دشوار است، گزارش UBS به بررسی وضعیت ۲۱ بازار مهم جهانی می‌پردازد و با استفاده از شاخص‌های شناخته‌شده ریسک آن‌ها را ارزیابی می‌کند. این شاخص‌ها شامل بالاتر رفتن قیمت خرید و اجاره نسبت به توان خرید محلی، وام‌های بی‌مسئولانه و فعالیت‌های ساختمانی بیش از حد است.
قیمت‌های مسکن در سراسر جهان (با در نظر گرفتن تورم) در سال گذشته ثابت باقی مانده‌اند، در حالی که کمبود ساخت و ساز جدید عرضه را کم و ثابت نگه می‌دارد و بازارهای سرمایه‌گذاری پایدار می‌سازد. این نشانه‌های خوبی برای جلوگیری از بروز حباب هستند — هرچند خبر خوشی برای مالکان منازل است که به‌دنبال سرمایه‌گذاری مطمئن هستند، نسبت به خریدارانی که توان ورود به بازار را ندارند.
به سان‌فرانسیسکو و نیویورک نگاه کنید؛ این شهرها به‌خاطر هزینه‌های سرسام‌آورشان مشهورند، اما بازارهایشان به نظر نمی‌رسد بیش از حد گرم باشند. نخست، قیمت‌ها با در نظر گرفتن تورم، پیش از این شروع به خنک شدن کرده‌اند. دوم، دستورات بازگشت به دفتر از سوی استارتاپ‌های هوش مصنوعی و شرکت‌های مالی، نیروی کار با درآمد بالا را در این شهرهای ساحلی ثابت نگه داشته‌اند. این وضعیت تقاضا برای مسکن را قوی نگه می‌دارد و کارگران با حقوق بالا می‌توانند این هزینه را تحمل کنند.
از نظر بین‌المللی، پاریس و لندن نیز در ریسک پایین قرار دارند. قیمت‌ها در این پایتخت‌های اروپایی افت آغاز کرده‌اند، اما کمبود ساخت‌وساز جدید عرضه را محدود می‌کند و از سقوط شدید جلوگیری می‌کند.
پس کدام شهرها در معرض خطر هستند؟ ابتدا، شهرهایی که قیمت املاک در پنج سال اخیر بیش از ۲۵٪ افزایش داشته‌اند. پیشتاز این دسته میامی است که (به‌همراه کل ایالت فلوریدا) مرکز بحران بزرگ اقتصادی ۲۰۰۷ بود. تقریباً دو دهه پس از آن، نسبت قیمت به اجاره در میامی — معیاری برای مقایسه هزینه خرید و اجاره — از سطوح اوج سال ۲۰۰۶ پیشی گرفته است، به این معنا که هزینه ماهیانه اجاره کمتر از خرید است. این نشان می‌دهد که خانه‌های عرضه‌شده به‌صورت بیش از حد گران‌قیمت هستند و می‌تواند به فروپاشی منجر شود. علاوه بر این، بازار میامی عمدتاً توسط سرمایه‌گذاران هدایت می‌شود که معمولاً به‌دنبال سودهای سریع هستند و این می‌تواند قیمت‌ها را افزایش داده و سقوط ارزش را به همراه داشته باشد.
لس آنجلس نیز در رده شهرهای مستعد خطر عقب نماند. اگرچه این شهر با کمبود شدید مسکن مواجه است، اما بر اساس گزارش UBS، خالی بودن واحدها در حال افزایش است — نشانه‌ای مبنی بر این‌که قیمت‌ها قابل‌پایداری نیستند.
آیا حباب می‌ترکد؟
شاخص جهانی حباب املاک UBS برای سال ۲۰۲۵ نشان داد که خطر ترکیدن حباب املاک تنها در تعداد کمی از ۲۱ بازار بزرگ بین‌المللی بالا است.
