ایستگاههای لینک فدرالوی شاهد رونق مسکن نیستند
فعالیت ساخت مسکن در نزدیکی سه ایستگاه مترو سبک که در این ماه افتتاح میشوند، کمرنگ است.
در ششم دسامبر، شهرستان جنوبکینگ شاهد افتتاح سه ایستگاه جدید مترو سبک خواهد بود. وقتی بازدیدکنندگان به این ایستگاهها میرسند، مناطق پیرامون ایستگاهها را بهطور قابلملاحظهای خالی مییابند. در مقایسه با سایر ایستگاههای تازه افتتاح شده، این سه ناحیه که بخشی از کنت، دس موین و فدرالوی را پوشش میدهند، توسعهٔ متمرکز بر حملونقل عمومی (TOD) بسیار کم یا برنامهریزیشدهٔ کمی دارند.
این گسترش با مسیر آزادراهی که برای توسعهٔ متمرکز بر حملونقل عمومی (TOD) مناسب نیست، دچار مشکل است؛ حتی ایستگاهی که از جمله سختترینها برای TOD محسوب میشود. بازار املاک ضعیف شهرستان جنوبکینگ نیز نسبت به سایر نواحی منطقه عقبمانده است. در زمان بهرههای بالای مالی و هزینههای رو به رشد ساختوساز، بهنظر میرسد سازندگان آمادگی زیادی برای سرمایهگذاری در مناطقی مانند جنوبکینگ که اجارههای موجود نسبتاً کم است، ندارند.
بدون حضور گستردهٔ بخش خصوصی، فعالیت اصلی توسعهای که در اطراف این گسترش مشاهده میشود، توسط نهادهای عمومی تحریک شده است. بخشهای غیردولتی و دولتی نتوانستهاند ساختوساز مسکن را بهگونهای مشابه با ایستگاههای پربازدید Sound Transit، که تقاضای بازار در آنجا قویتر است، پیش ببرند. بهعنوان مثال، مرکز شهر بلویو حدود ۱۴,۰۰۰ واحد مسکونی در حال توسعه یا تازه تکمیلشده دارد. در مرکز شهر ردموند نیز طی دو دههٔ گذشته ۵,۳۰۰ واحد مسکونی افزوده شده است و پروژههای بیشتری در دست اقدام هستند.
در مقابل، بررسی The Urbanist از برنامههای توسعهای در نزدیکی سه ایستگاه جدیدی که قرار است با لینک فدرالوی باز شوند، تنها بیش از ۳,۰۰۰ واحد مسکونی در برنامهٔ اجرایی یافت؛ بخش عمدهٔ آن به یک پروژهٔ عظیم مرحلهای در نزدیکی ایستگاه مرکز شهر فدرالوی اختصاص دارد، که ممکن است برای تکمیل کامل زمانبر باشد.
پیشرفت کمسرعت در دس موین و کنت
تنها ایستگاهی که بهتازگی توسعهٔ میانیارتفاعی را تکمیل کرده است، ایستگاه کنت‑دس موین است. در سال ۲۰۱۸، کالج Highline محل Highline Place را افتتاح کرد؛ مسکن دانشجویی با ۱۶۰ تخت در ۴۴ واحد. این ساختمان پنجطبقه شامل ۱۴,۷۶۶ فوت مربع فضای تجاری و پارکینگی با ظرفیت ۳۸ خودرو است.
مرحلهٔ دوم Highline Place قرار بود در سال ۲۰۱۹ ساخت آن آغاز شود، اما بهنظر میرسد قربانی همهگیری شد. اگر این پروژه همچنان فعال باشد، یک ساختمان پنجطبقه با ۲۰۷ واحد و ۱۹۵ پارکینگ خواهد بود. این ساختمان منحصراً برای دانشجویان نیست.
قابلتوجه است که پروژههای دیگری که در اطراف ایستگاه کنت‑دس موین برنامهریزی شدهاند شامل یک پروژهٔ TOD از Sound Transit و یک توسعهٔ بزرگ خصوصی میشوند. دقیقاً در کنار ایستگاه، روستای چندفرهنگی Mercy Housing North قرار خواهد گرفت. این پروژه شامل ۲۳۳ واحد مسکن مقرونبهصرفه است که همچنین خدمات نگهداری کودک، تسهیلات آموزش مراقبت از کودک و یک مرکز منابع خانوادگی را در بر خواهد گرفت. این ساختمان بر روی زمینی اضافه بهدست آمده از ساخت گسترش ساخته میشود.
آخرین پروژه در ناحیهٔ ایستگاه، توسعهٔ ترکیبی Suton/Kent Ridge View است. این پروژه شامل نه ساختمان بر روی یک زمین ۱۲٫۷ هکتاری با ۵۶۴ واحد مسکونی و ۶۷۵ جای پارکینگ است — نسبت پارکینگ بالایی که در نزدیکی ایستگاه ریل سبک قرار دارد. طرح شامل یک ساختمان هفتطبقهٔ ترکیبی با ۱۴۰ واحد و کافه، دو ساختمان پنجطبقهٔ هر یک با ۱۴۰ واحد، شش ساختمان سهطبقهٔ هر کدام با ۲۴ واحد، و یک کلابخانهٔ جداگانهٔ ۵,۰۰۰ فوت مربع میباشد.
علاوه بر مانعی که درهٔ I-5 ایجاد میکند، فرصتهای توسعه در سمت شرق ایستگاه توسط وجود زبالهدانی میدوی (Midway Landfill) مختل میشود؛ این سایت سوپرفاند آلوده به مساحت ۶۰ هکتار است که توسط حصارهای حفاظتی از محله جدا شده است. خود این سایت بهدلیل هزینهٔ بالای حذف و اصلاح زبالهها بهسختی میتواند بازسازی شود و همچنین همسایهٔ جذابی برای توسعهٔ مبتنی بر حملونقل عمومی (TOD) در این منطقه محسوب نمیشود.
استار لیک: ناحیهٔ ایستگاهی نامطلوب
ایستگاه استار لیک بین I-5، پارکینگ اختصاصی خود و تالابهای خوزیست مکسورلی (McSorley Creek Wetlands) واقع شده است. در این ناحیهٔ ایستگاهی هیچ پروژهٔ جدید یا فعال مسکن چندخانواری یا ترکیبی وجود ندارد. این ناحیه شامل برخی ساختمانهای چندخانواری قدیمی، یک مدرسهٔ ابتدایی، پروژهٔ تقسیمبندی تکخانواری فعال در حال اجرا و مکانهای عبادت است. بدون بازار مسکن پویا، تمام موارد اطراف ایستگاه برای توسعهٔ چگال جدید مانع خواهد شد.
حتی اگر بازار املاک قویتر باشد، موانع عمدهای همچنان باقی میمانند. نوار سبز خوزیست مکسورلی بخش بزرگی از زمینهای نزدیک ایستگاه را اشغال میکند و تقاطع I-5 نیز بخشی قابلتوجه دیگر را میگیرد. این خوزیست قطعاً نقطهای مشکلساز برای این پروژه است، بهخصوص که بهعلاوه باعث تاخیر در ساخت شد که پروژه را بیش از یک سال به تعویق انداخت.
طرف مخالف I-5 همواره برای TOD جذابیت کمتری داشته است، اما در این مورد بهعلاوه از عبور مرزهای قضایی، وضعیت پیچیدهتر میشود. مرز کنت تا خیابان S 272nd ادامه دارد. محله اطراف استار لیک در شهرستان کینگ بهعنوان مکان آماری «Lakeland North» شناخته میشود. این منطقه عمدتاً شامل خانههای تکخانواری است و بهنظر نمیرسد که تمایلی برای تغییر داشته باشد.
بازسازی حومهای: یک روزی
ایستگاه فدرالوی نیز فاقد هرگونه پروژهٔ جدید مسکن چندخانواری یا ترکیبی است؛ تازهترین پروژهٔ مسکن چندخانواری در سال ۲۰۰۹ افتتاح شد. برنامههای اولیه و در حال اجرا برای ساخت ناحیهٔ ایستگاه وجود دارد. در آوریل گذشته، مجله The Urbanist گزارشی دربارهٔ اعطای مجوز به توافقنامهٔ توسعهٔ ۳۰ ساله برای زمینی که متعلق به شهر بود، منتشر کرد. این توافقنامه قصد دارد مرکز شهر فدرالوی را با صدها و شاید حتی بیش از هزار واحد مسکونی احیا کند. سایر کاربریها، مانند فضای تجاری، اداری، شهرداری جدید و پارک، نیز تحت این توافقنامه امکانپذیر هستند. در این مکان، مرکز هنرهای نمایشی شهر که در سال ۲۰۱۷ افتتاح شد، یکی از افزودنیهای نسبتاً جدید است.
علاوه بر این، Sound Transit دو قطعه زمین در کنار ایستگاه فدرالوی را برای توسعهٔ مسکن مقرونبهصرفه ارائه میدهد. این دو قطعه مجموعاً ۱.۸۸ ایکر زمین هستند. دو سایت دیگر پس از انجام بررسیهای بیشتری برای شناسایی و برنامهریزی نسبت به آلودگیهای موجود در این مناطق، برای توسعهٔ مسکن مقرونبهصرفه در دسترس خواهد شد. در مجموع، Sound Transit حدود شش ایکر زمین را به توسعهدهندگان مسکن مقرونبهصرفه منتقل خواهد کرد که میتواند حدود ۱,۰۰۰ واحد مسکونی بیشتر تولید کند، به شرط توسعه به حداکثر ظرفیت زونی.
شهر فدرالوی موانع خاص خود را برای توسعهٔ مسکن چندخانواری ایجاد کرده است؛ هزینههای تأثیرپذیری بسیار بالایی را بر توسعهدهندگان آپارتمان تحمیل میکند، در حالی که توسعهدهندگان خانههای تکخانواری تحتزمینهٔ مساعدتری قرار دارند. این شهر همچنین بهصورت دورهای در دههٔ ۲۰۱۰ ممنوعیتهای توسعهٔ چندخانواری وضع کرده است. هزینههای بالا و فرآیند تأیید نامطمئن بهواسطهٔ کاهش علاقهٔ سازندگان آپارتمان منجر شد.
شروع کند توسعهٔ مبتنی بر حملونقل عمومی در شهرستان جنوبکینگ
در مجموع، ایستگاههای گسترش خط فدرالوی بهمراتب کمترین آمادگی را برای بهرهبرداری از افزایش ظرفیت حملونقل دارند. تنها یک پروژهٔ مسکنی در ده سال گذشته تکمیل شده است و پیشرفت در ایجاد مسیر مسکنی بسیار محدود بوده است. عدم فعالیت ساختوساز مسکن در طول خط قطعاً این سؤال را بر میانگیزد که آیا مسیر SR 99، که بهمسکن و زمینهای توسعهپذیر نزدیکتر بود، میتوانست برتر از مسیر I-5 باشد که در نهایت Sound Transit انتخاب کرد.
ایستگاه کنت‑دس موین دارای یک مسیر اجرایی است که بیش از ۱,۰۰۰ واحد در یک مرحله از مراحل صدور مجوزها قرار دارد.
بهنظر میرسد توسعهٔ مرکز شهر فدرالوی هنوز در مرحلهٔ برنامهریزی باشد؛ هنوز برای دو خوشهٔ پروژهاش هیچ مجوزی دریافت نشده است. کارهای مقدماتی در حال انجام است، اما مسکن جدید در ناحیهٔ ایستگاه سالها پیش خواهد آمد. نظریهاً، بیش از ۲,۰۰۰ واحد مسکونی به همراه فضاهای تجاری و امکانات میتواند از این دو پروژه بهدست آید.
بر پایهٔ آنچه در زمان حاضر در مسیر اجرایی است، حدود ۳,۰۰۰ واحد مسکونی جدید میتوانند در سالهای آینده در نزدیکی سه ایستگاه گسترش فدرالوی عرضه شوند. این عدد کمتر از کل مسکن ساخته و برنامهریزیشده در اطراف ایستگاه شوریلاین ساؤت است و نهادهای عمومی بهطور مستقیم هیچیک از این ساختوسازها را آغاز نکردهاند. توسعهٔ مبتنی بر حملونقل عمومی به شهرستان جنوبکینگ میرسد، اما بهتدریج پیش میرود.