«از ۲۵ مایل بر ساعت تا ۱۰۰ مایل بر ساعت»: چطور بازار مسکن منطقه خلیج در سال ۲۰۲۵ تغییر کرد
سال جاری برای بازار مسکن منطقه خلیج سرشار از تحولات شگفت‌انگیز بوده است. ساحل جنوبی که پیش‌تر بسیار داغ بود، به‌سرعت یک‌جانبه خنک شد، در حالی که سانفرانسیسکو که تا حدی گرم بود، از حالت خواب زمستانی بیرون آمد.
اکثریت آنچه در سال جاری در بازار مسکن خلیج رخ داد، بازتاب‌دهندهٔ تأثیراتی در مقیاس ملی است. نگرانی‌های اقتصادی و مشکلات توانمندی مالی، همراه با تغییرات بنیادین در سیاست مهاجرتی ایالات متحده، بسیاری از خریداران بالقوه را متقاعد کرده‌اند که این زمان مناسب برای بستن تعهدات ۳۰‑ساله نیست.
بسیاری از این عوامل اثر خنک‌کننده‌ای مشابه بر ساخت‌وساز مسکن داشته‌اند؛ به‌طوری‌که یافتن خانه‌ای در بازهٔ قیمتی موردنظر خریداران را حتی دشوارتر کرده است.
اما با خروج برخی خریداران از بازار، رونق هوش مصنوعی موجی از خریداران جدید را به خانه‌های باز در سانفرانسیسکو می‌آورد. کاهش اخیر نرخ بهره وام مسکن، اگرچه اندک است، ممکن است برای افراد در بالاترین طبقهٔ درآمدی امکان خرید مسکن را مقرون‌به‌صرفه‌تر کند.
در ادامه برخی از نکات برجستهٔ بازار مسکن منطقه خلیج در سال ۲۰۲۵ آورده شده است.
پرتقاضاترین مناطق شروع به سرد شدن کردند
ساحل جنوبی با گران‌ترین خانه‌های کشور وارد سال ۲۰۲۵ شد و به‌نظر می‌رسید که بازار تنها گرم‌تر خواهد شد.
سهم‌های فناوری به‌سرعت در حال رشد بودند و الزامات بازگشت به محل کار، سال ۲۰۲۴ را برای فروشندگان مسکن سالی برجسته ساخته بود؛ آن‌ها می‌توانستند بنشینند و ببینند که کارگران ثروتمند فناوری سعی در پیشی گرفتن از یکدیگر دارند. همچنین بسیاری از سرمایه‌گذاران خوش‌بین بودند که انتخاب رئیس‌جمهور دونالد ترامپ نشانه‌ای برای رونق اقتصاد باشد.
شش ماه بعد، مشاوران املاک اعلام کردند که خوش‌بینی به‌طور کامل از بین رفته است. حجم فروش‌ها کاهش یافت و ارزش‌های مسکن شروع به کاهش کردند.
«زندگی خوب بود»، ساندی جیمیسون، کارگزار شرکت Tuscana Properties مستقر در کمپبل، گفت. «آنگاه ناگهان، فعالیت خریداران به‌طور شدیدی کاهش یافت. کاملاً متوقف شد — به‌صورت ناگهانی ایستاد.»
جیمیسون و دیگر حرفه‌ای‌های املاک دلایل متعددی را برای سرمازدگی ناگهانی که در اواسط سال ۲۰۲۵ بر ساحل جنوبی حکم فرمود، بیان کردند. اولاً، سیلیکون‌ولی چندین موج اخراج را تجربه کرد که همچنان صنعت فناوری را دچار آشفتگی نگه داشته است. بازار سهام پس از اعلام برنامه‌های تعرفه‌ای توسط رئیس‌جمهور، سقوط شدیدی (هرچند موقت) داشت. ترامپ همچنین به برنامه ویزای H‑1B هدف گرفت؛ برنامه‌ای که به‌طور تاریخی ده‌ها هزار کارگر را به شرکت‌های فناوری منطقه خلیج فراهم می‌کرد — و در نتیجه یک طبقه از خریداران بالقوه مسکن را تشکیل می‌داد.
و سپس مسأله‌ای که رئیس‌جمهور نمی‌تواند کنترل کند (با وجود ادعای او)؛ نرخ‌های بهره وام مسکن. این نرخ‌ها امسال فقط کمی کمتر از سال ۲۰۲۴ شده‌اند، اما همچنان چندین برابر بالاتر از سطح پیش‌پاندمی باقی مانده‌اند. حتی کاهش‌های اخیر نیز برای خانوادهٔ متوسط معنی چندانی ندارد؛ آن‌ها حتی با وام بدون بهره هم نمی‌توانستند یک خانهٔ میانی‌قیمت در خلیج خریداری کنند.
تمام این عوامل دلایل کافی‌ای برای خریداران فراهم کرد تا از بازار دور شوند. بر اساس داده‌های شرکت Zillow، ارزش خانه‌ها در شهرستان سانتا کلارا از سپتامبر ۲۰۲۴ تا سپتامبر ۲۰۲۵ ۲٪ کاهش یافت؛ پس از اینکه بین سال‌های ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۴ نزدیک به ۱۰٪ و از سال ۲۰۱۹ بیش از ۴۰٪ افزایش یافته بود.
برای جذب خریداران به‌سوی بازار، فروشندگان می‌توانستند قیمت‌ها را کاهش دهند، که هنوز بسیار بالاتر از سطوح پیش‌پاندمی بودند. اما اکثر این کار را نکردند. به‌جز افرادی که برایشان ضروری بود سریعاً خریدار پیدا کنند — مانند افراد طلاق‌گرفته و وارثین ملک — فروشندگان ساحل جنوبی به‌طور کلی از مذاکره خودداری کردند، حتی اگر به معنای حذف خانه از بازار باشد، جیمیسون گفت.
این مسأله برای خریداران ثروتمند ساحل جنوبی کمتر مشکل‌ساز است؛ آن‌ها از رشد قیمت سهام Nvidia و سایر غول‌های فناوری در نیمه دوم سال بهره‌مند شدند. کاهش اخیر نرخ بهره وام مسکن — هرچند اندک — برای خریدارانی که حقوق مالکیت (equity) دارند، کافی بوده تا دوباره به بازار بازگردند، نیکی ادورز، مشاور املاک ساحل جنوبی در EQ1 Real Estate، گفت.
اما افراد عادی که به دنبال خانه در ساحل جنوبی بودند، با عرضه کم روبرو شدند — و از هزینه‌های بالای مسکن کمی تسکین یافتند.
سپس، سانفرانسیسکو شروع به گرم شدن کرد
اگر نوسانات صنعت فناوری بازار ساحل جنوبی را سرد کرد، این تحولات در سانفرانسیسکو باعث شد که هیجان به نقطه جوشی برسد.
کار از راه دور و افزایش نرخ وام مسکن در سال ۲۰۲۲ فشار بر بازار مسکن سانفرانسیسکو وارد کرد. ارزش‌های مسکن هنوز زیر سطوح پیش‌پاندمی باقی مانده‌اند، به‌ویژه در میان آپارتمان‌های مرکز شهر که دو ضربهٔ خالی‌کردن دفاتر و افزایش هزینه‌های انجمن مالکان را تجربه کرده‌اند. مشاوران املاک اغلب اظهار داشتند که سانفرانسیسکو به‌نظر می‌رسد در وضعیت ایستایی گیر کرده است.
تا اینکه این‌طور نبود.
اولین تغییر، به‌قول کارگزاران، سیاسی بود، هرچند نه به‌دلیل نقش‌های بالای سینی. انتخاب مِیُر دنیال لوری به بهبود نگرش‌ها دربارهٔ آیندهٔ شهر کمک کرد، نینا هتفانی، کارگزار املاک سانفرانسیسکو در شرکت Compass گفت. اوایل سال، تیم او شاهد جریان پرسرعت فروش خانه‌های لوکس بود — بهترین از زمان پاندمی.
«همه قطعاً، به‌وضوح احساس می‌کنند شهر در حال پیشرفت است»، او گفت. «این مکان بسیار سرگرم‌کننده‌تر و حس امنیت بیشتری دارد». این احساس با روحیهٔ بهتر ساکنان شهر همخوانی دارد، هرچند که شهر همچنان با بی‌خانمانی، مرگ‌های ناشی از مصرف مواد مخدر و اقتصاد ناپایدار دست و پنجه نرم می‌کند.
تعرفه‌های ترامپ بازار سانفرانسیسکو را دوباره به وضعیت عدم قطعیت بازگرداند، هتفانی گفت. اما تا روز کارگر، اوضاع دوباره تغییر کرد. اجاره‌ها به‌سرعت رشد کردند و به سطوح پیش‌پاندمی بازگشتند. فروش مسکن افزایش یافت، زیرا خانه‌های اجاره‌ای و مسکونی همزمان صاحب‌نظران جدیدی را در سریع‌ترین سرعت سال‌ها پیدا کردند. برخی کارگزاران املاک حتی گزارش دادند که در یافتن کافی از خانه‌های لوکس برای هر کس که می‌آید، با مشکل مواجه هستند.
به‌نظر می‌رسید مردم توافق داشتند که تغییری بزرگ رخ داده است. و همه مطمئن بودند که این به‌دلیل دو واژه است: هوش مصنوعی. OpenAI به‌سرعت فضای اداری خود را در شهر گسترش داد و پس از آن تعدادی استارت‑آپ شکل گرفتند. کارکنان فناوری خود را در موقعیتی یافتند که برای خرید خانه در شهر مجبورند بر یکدیگر پیشی بگیرند.
سانفرانسیسکو «از یکی از ضعیف‌ترین بازارهای منطقه خلیج و کشور، به‌سرعت به یکی از قوی‌ترین‌ها تبدیل شده است»، پاتریک کارلایل، تحلیلگر Compass، در ایمیلی گفت و افزود که قیمت خانه‌های تک‌خانواری نسبت به سال گذشته ۵٫۷٪ افزایش یافته است. «از سرعت ۲۵ مایل بر ساعت در سال‌های اخیر به ۱۰۰ مایل بر ساعت در پاییز ۲۰۲۵ رسیده است.»
و بازار هنوز شتاب خود را حفظ کرده است. بر خلاف بقیهٔ منطقه خلیج، موجودی سانفرانسیسکو — که پیشاپیش به‌خاطر کمبود شناخته می‌شد و خانه‌های جدید برای فروش کمی ساخته می‌شد — در اثر رونق هوش مصنوعی که تقاضا را افزایش داد، کاهش یافت و فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد کرد. بسیاری از مالکان مسکن منتظرند تا املاک خود را به بازار عرضه کنند تا ارزش آن‌ها بیشتر افزایش یابد، هتفانی گفت.
اما خلیج شرقی هنوز عقب مانده است
رونق هوش مصنوعی هنوز بر بازار خلیج شرقی تأثیر نگذاشته است، جایی که ارزش خانه‌ها در طول سال گذشته کاهش یافته‌اند. در اوکلند، بخش‌هایی که به‌عنوان نرم‌ترین بازارهای کشور شناخته می‌شوند، ارزش‌ها تقریباً ۱۱٪ نسبت به سال گذشته کاهش یافته‌اند.
حتی منطقه «تری‌ولی»، که در دوره پاندمی قیمت‌ها به‌سرعت صعود کرده بود، تا حدی سرد شده است.
برخی از دلایل اصلی کاهش سرعت مشابه با ساحل جنوبی هستند: نرخ بهره سرسخت و عدم قطعیت اقتصادی. اما برخلاف سایر نقاط منطقه خلیج، خلیج شرقی همچنین دارای تعداد بیشتری خانه‌های تازه‌ساخته است.
«رویدادهای تاریخی جدیدی که به اقتصاد تزریق می‌شوند، همه را نگران می‌کند»، دانیل استئا، کارگزار املاک خلیج شرقی، گفت. او تعرفه‌ها را «سطل آب یخ» توصیف کرد که بر بازار ریخته شد. «احساس می‌کردیم که بخش بزرگی از سال صرفاً سعی در دوری از این موضوع داشتیم»، او افزود.
بسیاری از شرکت‌های بزرگ — از جمله OpenAI — نیز از سیاست‌های کار کامل از راه دور دور شدند. برای برخی خریداران، تصور یک مسیر یک ساعت و نیم طولانی در سه روز هفته ممکن است آن‌ها را از بازدید از خانه‌ها در شهرهایی مانند فرنمنت که اکنون قیمت مسکن حتی بالاتر از سانفرانسیسکو است و تقریباً به همان اندازه هزینه هر متر مربع دارد، دور نگه دارد.
آپارتمان‌ها به‌ویژه زمان فروش طولانی‌تری