قیمت مسکن در مناطق تعطیلاتی روستایی به سرعت افزایش یافت

قیمت مسکن پس از آغاز همه‌گیری با سرعت بی‌سابقه‌ای افزایش یافت. در پژوهش‌های پیشین نشان دادیم که رشد قیمت مسکن در این دوره به‌ویژه در مناطق دورافتادهٔ ایالات متحده، از جمله در شهرستان‌های روستایی، بسیار سریع بوده است. در یک مقالهٔ کاری جدید که بر این تحلیل پایه‌گذاری می‌شود، بررسی می‌کنیم که چه نوع جوامع روستایی بیشترین قدردانی قیمت را تجربه کرده‌اند. با استفاده از داده‌های ارزش مسکن در شهرستان‌های غیرمترو، دریافتیم که قیمت‌ها در مناطق روستایی بین مارس ۲۰۲۰ و مارس ۲۰۲۳، ۳۶.۱ درصد افزایش یافتند که دو برابر نرخ رشد در سه سال پیش از همه‌گیری بود. اما در شهرستان‌هایی که سهم بالایی از خانه‌های تعطیلاتی و دومین دارند—مکان‌هایی که اغلب دارای ارزش‌های طبیعی بالایی و صنایع گردشگری قوی‌اند—قیمت‌ها حتی سریع‌تر، ۴۶.۸ درصد، افزایش یافت.

رشد قابل توجه قیمت مسکن عمدتاً ناشی از هجوم جمعیت به مناطق روستایی بوده است. گسترش کار از راه دور در طول همه‌گیری به کارگران امکان داد که از محل کار خود دورتر نقل مکان کنند. در نتیجه، مهاجرت داخلی خالص —یک عامل مهم در تقاضای مسکن— برای اولین بار در حداقل یک دهه، در شهرستان‌های غیرمترو به سمت مثبت تغییر یافت. پیش از همه‌گیری، از سال ۲۰۱۷ تا ۲۰۱۹، مناطق روستایی خسارت خالص ۷۷٬۹۰۰ ساکن را تجربه کردند. اما از سال ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳، این روند به‌طور چشمگیری معکوس شد و جوامع روستایی خالصاً ۵۴۰٬۴۰۰ نفر افزوده شد.

در نتیجه، قیمت مسکن در سرتاسر کشور به‌سرعت در مناطق روستایی افزایش یافت. و قیمت‌ها به‌ویژه در شهرستان‌های روستایی غرب و شمال‑شرق به‌سرعت بیشتری ارتقا یافتند. در سه سال پس از آغاز همه‌گیری، ارزش متوسط خانه‌ها به‌طور متوسط در شهرستان‌های غیرمترو غرب ۴۰.۷ درصد و در شهرستان‌های غیرمترو شمال‑شرق ۴۰.۵ درصد ارتقا یافت (شکل ۱). قیمت‌ها همچنین به‌طور قابل توجهی در جنوب روستایی (۳۵.۵ درصد) و میدوِست (۳۱.۴ درصد) رشد کردند. در مقایسه، رشد قیمت مسکن در هر منطقه در دوره پیش از همه‌گیری کمتر بود، که از ۱۳.۶ درصد در شمال‑شرق تا ۲۰.۹ درصد در غرب متغیر بود.

شکل ۱: قیمت مسکن روستایی در هر منطقه به سرعت افزایش یافته است

منابع: جدول‌بندی‌های نویسنده بر پایهٔ شاخص ارزش منزل Zillow؛ اداره سرشماری ایالات متحده، نظرسنجی جامعه‌ای آمریکا ۲۰۱۹ (برآوردهای پنج‌ساله).

مهاجرت داخلی خالص به‌ویژه در شهرستان‌های تعطیلاتی بسیار قوی بود، جایی که بیش از یک‌پنجم موجودی مسکن برای استفاده فصلی یا گاهی خالی است. شهرستان‌های تعطیلاتی حدود ۱۴ درصد از شهرستان‌های غیرمترو در نمونهٔ ما را تشکیل می‌دهند و به‌ویژه در اطراف دریاچه‌های بزرگ در شمال میدوِست، در جوامع کوهستانی شمال‑شرق و غرب‑کوهستانی، و نزدیک به شهرهای ساحلی در سواحل شرقی و غربی رایج هستند. در این شهرستان‌ها، ارزش مسکن از مارس ۲۰۲۰ تا مارس ۲۰۲۳ به‌طور شگفت‌انگیزی ۴۶.۸ درصد افزایش یافت، در مقابل ۱۷.۴ درصد در سه سال پیش از همه‌گیری. در شهرستان‌های روستایی تعطیلاتی، قیمت مسکن در هر منطقه به‌سرعت بیشتری افزایش یافت (شکل ۲). در سه سال پس از همه‌گیری، قیمت مسکن به‌ترتیب ۵۱.۱ درصد در شهرستان‌های تعطیلاتی غرب، ۵۰.۹ درصد در شمال‑شرق، ۴۷.۵ درصد در جنوب، و ۳۷.۴ درصد در میدوِست رشد کرد.

شکل ۲: در مناطق روستایی، قیمت‌ها در شهرستان‌های تعطیلاتی در تمام مناطق سریع‌تر ارتقا یافتند

تذکر: داده‌ها فقط برای مناطق غیرمترو است. شهرستان‌های تعطیلاتی بیش از ۲۰ درصد از موجودی مسکن خود را برای استفاده فصلی، تفریحی یا گاه‌گاهی خالی دارند.

منابع: جدول‌بندی‌های نویسنده بر پایهٔ شاخص ارزش منزل Zillow؛ اداره سرشماری ایالات متحده، نظرسنجی جامعه‌ای آمریکا ۲۰۱۹ (برآوردهای پنج‌ساله).

در مقاله، ما همچنین دربارهٔ انواع مناطق روستایی که پس از همه‌گیری بیشترین رشد قیمت را تجربه کردند، به‌ویژه با تمرکز بر شاخص‌های مهم روستایی بودن و شهرنشینی گزارش می‌دهیم. در مدل‌های رگرسیون، ما رشد سریع قیمت در شهرستان‌های تعطیلاتی را تأیید می‌کنیم، در حالی که نشان می‌دهیم قیمت مسکن به‌طور جزئی بیشتری در شهرستان‌های همسایهٔ نواحی مترو، با تراکم کمتر و جمعیت شهری کوچکتر نیز افزایش یافته است.

منطقه‌های تعطیلاتی با صنایع قوی گردشگری اغلب به کارگران فصلی و کم‌دستمزد وابسته هستند. برای این کارگران و بسیاری از خانوارهای موجود، افزایش هزینه‌های مسکن و کمبود عرضه مسکن می‌تواند فشار خاصی ایجاد کند که با مهاجرت داخلی قوی تشدید می‌شود. حمایت‌های عمومی بیشتر می‌توانند نیازهای فوری این ساکنان را پوشش دهند، از جمله تخفیف مالیات بر دارایی، واچرهای مسکن، کمک به خریداران اولین‌بار، و انواع دیگر کمک‌های مسکونی و غیرمسکونی برای خانوارهای کم‌درآمد. افزون بر این، بازارهای مسکن روستایی موانع خاصی برای سازندگان خانه ایجاد می‌کنند—از هزینه‌های بالای توسعه زیرساخت‌ها تا نیروی کار ساخت محدود—در حالی که نیاز به ساخت خانه‌های بیشتر در حال افزایش است. اگر روندهای مهاجرت داخلی ادامه یابد و افراد بیشتری به مناطق روستایی جابجا شوند، نیاز به تولید مسکن با نرخ بازار و انواع مسکن مقرون به صرفه‌تر، مانند خانه‌های پیش‌ساخته، در مقیاس بزرگ در مناطق روستایی، فقط بیشتر خواهد شد.