رکود مسکن بازنگری شد

رکود حاکم بر بازار مسکن با وجود تلاش‌های دولت هیچ نشانه‌ای از کاهش را نشان نمی‌دهد. بخش کلیدی بدترین رکود خود را در یک ربع قرن تجربه می کند که عمدتاً به دلیل رکود اقتصادی در سال های اخیر است.

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با انتشار گزارشی به بررسی مشکلات بازار ملک و عوامل موثر در آن پرداخته است. چندین دلیل را فهرست می کند و سعی می کند توضیح دهد که چرا رکود دردناک برای مدت طولانی ادامه داشته است.

بر اساس این گزارش که توسط روزنامه فارسی زبان اقتصادی دنیای اقتصاد منتشر شده است، مهم ترین دلیل رکود، ورود بازیگران غیرحرفه ای اما قدرتمند به بازار ملک است.

بانک‌ها و سایر سازمان‌های قدرتمند تا حد زیادی مسئول ایجاد بحران فعلی بازار مسکن هستند. این سازمان ها از طریق فعالیت های رانت جویانه به بازار املاک و مستغلات نفوذ کرده اند. نفوذ مالی و ارتباطات عظیم آنها مکانیسم های بازار را مختل کرده و رقابت سالم را تقریبا غیرممکن کرده است.

بر اساس این بررسی، بخش خوبی از واحدهای مسکونی جدید در سال‌های 91-1390 توسط این سازمان‌ها ساخته شده است. 769,000 خانه در این دو سال ساخته شد، در حالی که تعداد کل واحدهای ساخته شده بین سال های 2006 و 2010، بالغ بر 600,000 بود.

بر اساس این گزارش، اکثر این واحدها آپارتمان ها یا خانه های لوکس بیش از 80 متر مربع هستند که برای اقشار کم درآمد و متوسط ​​غیرقابل پرداخت هستند. “شکاف بزرگ بین آنچه که سازندگان ارائه می‌دهند و آنچه که خریدار خانه متوسط ​​می‌توانست بخرد، منجر به رکود اقتصادی طولانی مدت شده است.”

این تحقیق نشان داد که دو متغیر کلیدی نشان‌دهنده چرخه‌های تجاری بخش مسکن در کمترین سطح خود در دو سال و نیم گذشته بوده‌اند. شاخص «سرمایه گذاری در ساخت واحدهای مسکونی جدید» برای دو سال متوالی منفی است. شاخص دیگر مربوط به «افزایش ارزش افزوده واحدهای مسکونی» به -2 درصد کاهش یافت.

بر اساس این گزارش، یکی دیگر از عوامل پشت رکود «سیاست‌های دولت با هدف مهار تورم و رشد نقدینگی» است. سیاست های کاهش تورم توسط دولت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را کاهش داده است، اما در عین حال ” دامنه نوسانات قیمت واحدهای مسکونی را محدود کرده است.”

با این حال، مهار تورم و کاهش رشد نقدینگی در بلندمدت مثبت است زیرا منجر به قیمت‌های واقعی‌تر می‌شود و در عین حال مسکن را به کالای مصرفی تبدیل می‌کند و نه یک گزینه سرمایه‌گذاری.

آمارهای رسمی نشان می دهد که تورم اکنون در حدود 15 درصد است، از 40 درصد زمانی که حسن روحانی در تابستان 2013 روی کار آمد.

عامل سوم کاهش در بخش مسکن، نرخ سود بالا و به طور خاص نرخ سپرده است.

در این گزارش آمده است: “نرخ سپرده بانکی در بالاترین سطح خود از سال 1992 قرار دارد. این به سرمایه گذاری در اقتصاد واقعی مانند ساخت و ساز مسکن آسیب وارد کرده است.” همچنین شکاف بین نرخ تورم و نرخ بهره بانک‌ها را به ارائه «وام‌های مسکن ارزان و بلندمدت» بی‌میل کرده است.

شورای پول و اعتبار CBI رأی به کاهش دو درصدی نرخ سپرده در آوریل به 20 درصد داد تا به تقویت وام‌دهی تجاری کمک کند. اعضای MCC اشاره کرده‌اند که کاهش‌های بیشتر در راه است و ممکن است به زودی اعلام شود.

چهارمین عامل مهم ذکر شده در این گزارش مربوط به «عدم انعطاف پذیری در سیاست گذاری مالی و پولی» است. این گزارش خاطرنشان می کند که سیاست گذاری خوب و به موقع مطابق با واقعیت های بازار مسکن معمولاً وجود ندارد.

تنبلی در افزایش سقف وام مسکن یا عدم ارائه لیزینگ مستغلات یا بازار رهن ثانویه در دو سال گذشته به‌عنوان ناکامی دولت در ارائه سیاست‌های قابل اجرا در بخش مسکن تلقی می‌شود.

آخرین عامل (عوامل) رشد اقتصادی ضعیف همراه با فاجعه در قیمت بین المللی نفت، حفره های عمیق در بودجه دولت و کاهش سیستماتیک قدرت خرید اکثر ایرانیان است.

  پیشنهادات

در پایان، نویسندگان سه پیشنهاد را برای کمک به احیای بخش مسکن در اثر رکود ارائه می‌کنند.

اول، فشار برای مقرراتی است که سازمان‌های غیرحرفه‌ای را از ورود به بازار ساخت و ساز مسکن منع می‌کند و مالیات‌های اضافی بر این سازمان‌ها برای منصرف کردن آنها از ورود به این بخش است.

پیشنهاد دوم از دولت می خواهد تا سیاست های ضد تورمی خود را حفظ کند و رشد نقدینگی را بررسی کند. “این سیاست ها به کنترل دامنه نوسانات قیمت مسکن کمک می کند.”

پیشنهاد سوم و آخر از سیاستگذاران می‌خواهد در تنظیم و بازنگری سیاست‌های پولی همگام با واقعیت‌های متغیر بازار مسکن انعطاف‌پذیری بیشتری داشته باشند تا بتوانند همگام با یکی از مهمترین صنایع کشور باشند.