نرخ بهره بالا به یک صنعت دیگر آسیب می زند: وام دهندگان وام مسکن
کالین کلارک یک وام دهنده وام مسکن در یک جامعه حومه ای خارج از هیوستون، تگزاس است. مانند بسیاری از آمریکایی‌ها، این وام‌دهنده AnnieMac به دقت تصمیم‌گیری در مورد نرخ‌های بهره توسط بانک مرکزی ایالات متحده را که تهاجمی‌ترین سری افزایش‌های خود در دهه‌های اخیر بوده است، تماشا می‌کند.
در روز چهارشنبه، فدرال رزرو آماده است تا نرخ بهره در ۵.۲۵ درصد – ۵.۵ درصد ثابت است. در حالی که تورم شروع به کاهش کرده است، اما آنقدر قابل توجه نبوده است که بازار مسکن را تکان دهد. مکث افزایش نرخ ممکن است هنوز برای حرکت دادن سوزن برای مصرف کنندگان کافی نباشد.
به این دلیل است که خریداران بالقوه مسکن منتظر شروع کاهش نرخ بهره هستند – به این معنی که مشتریان بالقوه برای وام‌دهندگان وام مسکن مانند کلارک الگوهای مختلفی دارند.
امرار معاش او تا حد زیادی به هوس خرید خانه بستگی دارد.
وام دادن وام مسکن عمدتاً کار مبتنی بر کمیسیون است. در مورد او، کل درآمد او از کمیسیون است.
او به الجزیره گفت که مجبور است مخارج شخصی خود را کاهش دهد، از جمله آنچه می خورد.
مطالعه‌ای از شرکت نرم‌افزار حقوق و دستمزد Everee نشان داد که ۶۰ درصد از متخصصان صنعت وام مسکن، از حقوق و دستمزد به چک پرداخت می‌کنند.
در حالی که کلارک برنامه ای برای ترک کسب و کار ندارد، این برای همه صدق نمی کند. اخیراً افراد کمتری به دنبال کار در تجارت وام های رهنی بوده اند. بر اساس سیستم صدور مجوز چند ایالتی وام مسکن در سراسر کشور، در سه ماهه دوم، ۲۴.۵ درصد کمتر مجوزهای فردی برای وام دهندگان وام اعطا شد.
این بدان معناست که مردم بخش را ترک می کنند. مطالعه Everee نشان می دهد که فقط بدتر می شود. این می گوید که ۳۱ درصد قصد دارند در مدت یک سال صنعت را به طور کامل ترک کنند و ۱۵ درصد در مورد آینده خود در تجارت مطمئن نیستند.
انجمن بانکداران وام مسکن از اظهار نظر در مورد این داستان خودداری کرد.
“پرداخت تمام نقدی”
کلارک می‌گوید تامین مالی مجدد بخش عمده‌ای از حجم کاری او را در زمان‌های عادی تشکیل می‌دهد. با افزایش نرخ بهره که این روزها زیاد اتفاق نمی افتد.
کلارک گفت: “وقتی ۸۰ درصد از کسب و کار شما از طریق تامین مالی مجدد در طول همه گیری همه گیر تامین می شود، با شروع به افزایش نرخ ها، تقریباً از بین می رود.”
نرخ‌های بهره بالا نه تنها وام‌گیرندگان بالقوه را دور نگه می‌دارد، بلکه آن‌هایی را نیز تشویق می‌کند که می‌توانند پیش پرداخت خانه را انجام دهند.
کلارک می گوید که در سه موقعیت مختلف، خریداران احتمالی خانه را ترک می کردند تا تمام پول نقد را بپردازند.
طبق گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، پیشنهادات تمام نقدی در حال افزایش است و ۲۹ درصد از کل معاملات ماه گذشته را تشکیل می دهد. این هفت درصد بیشتر از این زمان در سال گذشته است
جسیکا لاتز، معاون اقتصاددان ارشد و معاون تحقیقات در انجمن ملی مشاوران املاک، گفت: «یک راه برای جلوگیری از نرخ بهره بالاتر، پرداخت تمام پول نقد است.
همه مناطق در شرایط برابر نیستند. بر اساس گزارش ژوئن از Redfin، برای مثال، در برخی از شهرها مانند کلیولند، اوهایو، پیشنهادات تمام نقدی بیش از ۶۵ درصد از فروش را تشکیل می دهند.
تحرک فروش از راه دور
چارلی پیولی، یک مشاور املاک در منطقه متروی دی سی، می گوید که او دیده است که مردم کاندوها را در مناطق متراکم تر و گران تر ترک می کنند و به شهرهای اقماری مانند فردریکزبورگ در ویرجینیا نقل مکان می کنند، جایی که می توانند برای همین خانه یک خانه تک خانواده بخرند. قیمت و حتی انتقال به ایالت های دیگر مانند اوهایو.
به گفته کلارک، که با مشتریانی در هیوستون، سن آنتونیو و دالاس – به ترتیب چهارمین، هفتمین و نهمین شهرهای بزرگ ایالات متحده – کار می کند، این مورد در تگزاس نیز صادق است.
بخشی از منطق پشت سرگذاشتن به شهرهای کم‌هزینه تاریخی به دلیل رواج کار از راه دور است.
«تا زمانی که اتصال اینترنتی داشته باشند، خوب هستند. درست؟” پیولی به الجزیره می گوید.
پیولی، کلارک و لاوتز پیشنهاد می‌کنند که این به این دلیل است که خریداران خانه از یک ملک در منطقه‌ای گران‌تر برای خرید کالای مستقیم در بازاری متفاوت، سرمایه خود را به کار می‌گیرند.
“من به چندین مشتری کمک کردم، جایی که آنها یک آپارتمان یک تخته در اسکندریه داشتند، بگویند، و آنها گفتند، “می دانید چیست؟ من الان تمام وقت از راه دور هستم. پیولی می‌گوید: من هر ماه پول کمتری خرج می‌کنم، برای خانه بیشتر
کلارک می‌گوید: «ما در چند سال گذشته دیده‌ایم که افراد زیادی به دلیل افزایش کار از راه دور در طول همه‌گیری همه‌گیر جابه‌جا می‌شوند و ارزش‌های خانه در همه ایالت‌ها یکسان نیست.
“ما افراد زیادی را در تگزاس دیده‌ایم که از ایالت‌های دیگر، به ویژه کالیفرنیا آمده‌اند، جایی که خانه‌شان را می‌فروشند، و آنها ۵۰۰۰۰۰ دلار سهام دارند که [اگر] آن خانه را بفروشند، می‌توانند خانه‌ای در آن بخرند. پول نقد در اینجا بسیار بزرگتر از پولی است که آنها داشتند.”
لاوتز می‌گوید خریداران زیادی نیز وجود دارند که در حال رشد هستند و در حال حاضر دارای سهام قابل توجهی هستند.
«نیمی از بچه‌های بزرگتر در واقع تمام پول نقد و یک سوم بچه‌های جوان‌تر را پرداخت می‌کنند. لاوتز اضافه می‌کند، بنابراین به احتمال بسیار زیاد این یک کودک رشد کرده است که ممکن است خرید کند.
این امر باعث می‌شود خریداران جوان‌تری که برای اولین بار خانه خرید می‌کنند تا حد زیادی در الگوی نگه‌داری قرار بگیرند – منتظر فدرال رزرو برای کاهش نرخ‌ها برای حرکت آنها باشند.
پیولی می‌گوید: «آنها [قرض دهندگان] حتی برخی از بخش‌های بازار را رد صلاحیت می‌کنند، مانند برخی از خریدارانی که برای اولین بار می‌توانستند یک یا دو سال پیش چیزی بخرند».
با توجه به اینکه خانوارهای ایالات متحده به دلیل موج یا افزایش نرخ، چقدر لاغر هستند، جای تعجب نیست.
طبق گزارش فدرال رزرو نیویورک، آمریکایی ها برای اولین بار بر اساس داده های به اشتراک گذاشته شده در ماه اوت که منعکس کننده سه ماهه دوم سال ۲۰۲۳ است، بیش از یک تریلیون دلار کارت اعتباری پرداخت کرده اند.
این دقیقاً همان چیزی است که کلارک با آن روبرو می شود. او به الجزیره می گوید که موجودی کارت اعتباری او بیشتر از یک سال پیش است. قبل از این نرخ های بهره بالا، کلارک برای اولین بار در زندگی خود نگران پول نبود. اکنون او در حال کاهش هزینه‌ها در هر جایی است که می‌تواند – انتخاب اقلام با مارک فروشگاهی در خواربارفروشی و محدود کردن سفرهای ماشینی خود برای صرفه‌جویی در هزینه بنزین.